外資“開發(fā)”樓市引關注 調(diào)控緣何重提“限外”

　　新華網(wǎng)上海１１月１７日電（記者 葉鋒 魏宗凱）樓市“限購令”正進一步向境外購房者“發(fā)力”。近日，住建部和外匯局發(fā)出通知，要求境外個人在境內(nèi)只能購買一套用于自住的住房。

　　分析人士認為，此次“限外”對市場的實際影響可能較為有限，但會帶來對調(diào)控決心與信心的“強化效應”。這種“漸進式”調(diào)控手段不斷堅定，有利于樹立市場更多信心。

　　另一方面，“限外”劍指的境外資本正加速進入國內(nèi)房地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)節(jié)。在通脹預期強化、流動性過剩等背景下，此一現(xiàn)象值得關注。

　　樓市調(diào)控緣何重提“限外”

　　住建部與外匯局此次聯(lián)合印發(fā)的《關于進一步規(guī)范境外機構(gòu)和個人購房的通知》明確規(guī)定，境外個人只能在境內(nèi)購買一套用于自住的住房，而境外機構(gòu)只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。

　　根據(jù)規(guī)定，境外人士和機構(gòu)購房需要查驗資質(zhì)的環(huán)節(jié)包括：有關部門出具的境外個人（不含港澳臺居民和華僑）在境內(nèi)工作超過一年的證明；港澳臺居民和華僑在境內(nèi)工作、學習和居留的證明；境外個人名下在境內(nèi)無其他住房的書面承諾。境外機構(gòu)需要有關部門出具的在境內(nèi)設立分支、代表機構(gòu)的批準文件和注冊證明；境外機構(gòu)所購房屋是實際辦公所需的書面承諾。

　　實際上，此次新的“限外”是對此前政策的補充。早在２００６年７月，建設部等六部門就曾聯(lián)合發(fā)布《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》，明確規(guī)定境外機構(gòu)在境內(nèi)設立的分支、代表機構(gòu)和在境內(nèi)工作、學習時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住的商品房，不得購買非自用、非自住商品房。港澳臺地區(qū)居民和華僑因生活需要，可在境內(nèi)限購一定面積的自住商品房。上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示，此次“限外令”仍屬調(diào)控新政策的落地執(zhí)行范疇，條文上是對２００６年政策的重申。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院專家楊紅旭認為，“限外”用意，一是配合房地產(chǎn)調(diào)控，進一步抑制投資投機需求。“國內(nèi)部分城市已實行限購，沒理由對境外的投資投機者網(wǎng)開一面，對境外人士和機構(gòu)實行限購是必要的”。二是配合國家防范境外熱錢的調(diào)控方針。隨著人民幣升值，進入國內(nèi)的熱錢越來越多，其中部分可能會進入樓市，所以要防止大規(guī)模投資房地產(chǎn)。比較可知，這次“限外”是２００６年政策的升級版，將所謂的“自住、自用”，進一步明確為只能購一套住宅，即只能在注冊城市購房辦公所需房屋。

　　“限外”效應幾何

　　外資購房占多大比例？根據(jù)上海中原研究咨詢部監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年１－１０月份上海二手商品房交易結(jié)構(gòu)中，港澳臺及境外人士置業(yè)占比為１．８５％，其中住宅為１．６４％；內(nèi)外資機構(gòu)置業(yè)總占比為１．７６％，其中住宅為１．１１％，尚無外資機構(gòu)購房數(shù)據(jù)，但其占比預計會遠小于內(nèi)資機構(gòu)。

　　楊紅旭稱，近幾年海外基金投資房地產(chǎn)，一般不會直接買房，而是通過收購企業(yè)股權(quán)的形式間接購買物業(yè)。２００５年前后，上海外資購房占新建商品住宅銷售比重為６－８％，近兩年已大降至２％左右。尤其是２００８年下半年，部分海外基金想拋出在上海的物業(yè)，而無人愿意接盤。不過，這一政策對于少數(shù)熱衷于在深圳、上海等個別城市購房的港臺人士，會有明顯的抑制作用。

　　永慶房屋公司法務部負責人蘆剛說，目前在上海，無論是個人還是機構(gòu)，只要是外資購房都必須進行書面承諾，承諾所購房產(chǎn)屬于自住或者自用，此次“限外”不但是對外籍人士購房規(guī)定的重申，也意味著操作層面將更加嚴格。

　　外資加速進入樓市開發(fā)環(huán)節(jié)值得關注

　　專家認為，“限外”對防范熱錢入境炒樓將有明顯震懾作用，但由于沒有限制外資進入開發(fā)環(huán)節(jié)，仍給外資進入樓市留有通道。

　　實際上，外資加快進入中國房地產(chǎn)開發(fā)的趨勢十分明顯。今年１－１０月利用外資的增幅高達４３．３％，增幅大大高于前三季度２６．０％和１－８月的２３．９％的增幅。１０月一個月增加的外資高達８７億元，占到前１０個月利用外資總和的１６％以上。有機構(gòu)統(tǒng)計，僅今年９月份，全國完成備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)有９５家，遠超出過去三年的平均水平。

　　而且，房地產(chǎn)業(yè)投資的參與面更加廣泛。在國際投資機構(gòu)中，除了市場熟悉的大摩、ＩＮＧ、高盛基金等來自歐美、澳洲等傳統(tǒng)發(fā)達國家的投資機構(gòu)外，還逐漸出現(xiàn)了日本、韓國等東亞以及迪拜等中東的投資者的身影，甚至拉美的機構(gòu)投資者也開始關注中國樓市。從區(qū)域上看，國外投資機構(gòu)對國內(nèi)樓市的介入正蔓延向二三線城市。

　　中國指數(shù)研究院副院長陳晟認為，未來隨著中國經(jīng)濟的強勁增長、人民幣持續(xù)升值、國內(nèi)城市化加快、外資進入限制放松以及國內(nèi)信貸從緊等多方面合力，外資投資房地產(chǎn)行業(yè)的力度還將加大。廣發(fā)證券房地產(chǎn)分析師趙強認為，從開發(fā)商資金來源來看，自籌資金占比逐月提升，外資同比增速大幅提高，在調(diào)控的壓力下，預計這一趨勢仍會持續(xù)較長時間。持續(xù)流入的境外資本，無疑將對國內(nèi)“銀根”調(diào)控的效果產(chǎn)生一定抵消，其影響不可忽視。

　　“后續(xù)政策還出多少，關鍵看市場變化。從政策基調(diào)來看，房價快速上漲有可能引發(fā)更多儲備政策的出臺。”永慶房屋公司法務部負責人蘆剛說。