鄂爾多斯房?jī)r(jià)跌至3千元/平 煤老板賣車賣礦還債

　　編者按/2012年，鄂爾多斯成為媒體曝光頻率最高的城市。

　　這座因煤而興的城市，在最近10年迅速暴富。但在2012年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下滑、煤炭市場(chǎng)不景氣、房地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼的背景下，鄂爾多斯暴露出房地產(chǎn)泡沫破滅、資金鏈條緊繃乃至斷裂、城市發(fā)展缺乏產(chǎn)業(yè)支撐等一系列問題。

　　如今，當(dāng)繁華過盡，這個(gè)依然資源富足、財(cái)富充足的城市，究竟應(yīng)該走向何方？

　　32歲的劉潔看著剛剛裝修好的房子，臉上滿是抑制不住的笑容：過完春節(jié)，她就可以帶著女兒搬進(jìn)來住了。

　　劉潔的房子位于被外界稱為“鬼城”的鄂爾多斯市康巴什。在剛剛過去的2012年，“鬼城”康巴什一直處于風(fēng)口浪尖。尤其是隨著房地產(chǎn)陷入困境、民間借貸危機(jī)、煤炭資源價(jià)格持續(xù)下行等問題的逐一顯現(xiàn)，使得鄂爾多斯近些年以能源開發(fā)為依托的高速創(chuàng)富模式備受質(zhì)疑。如今，這座被外界估算擁有6000多位億萬富翁、將近10萬位千萬富翁的城市，似乎正陷入寒冬的蕭瑟之中。

　　在內(nèi)蒙古社科院研究員、民盟內(nèi)蒙古副主委姜月忠看來，2012年外界對(duì)于鄂爾多斯的看法就是“壞話多、好話少”，因?yàn)椤笆芎暧^經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，鄂爾多斯遭受的打擊相對(duì)其他地區(qū)而言是最大的，鄂爾多斯依托資源開發(fā)高速發(fā)展的模式也給我們更多思考：資源型城市應(yīng)該如何實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)突圍”？

　　困局

　　2012年下半年即使煤礦企業(yè)旗下的地產(chǎn)企業(yè)遭遇資金困境，母公司也因?yàn)橐娌⒅亟M其他煤礦，而無力給予資金扶持。

　　價(jià)值100萬元的豪車，賤賣為11萬元。2012年年底，媒體爆出鄂爾多斯煤礦老板賤賣豪車還債的消息，讓網(wǎng)絡(luò)上波瀾陣陣。但煤老板呂強(qiáng)笑著對(duì)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者說：“哪個(gè)老板會(huì)傻到這個(gè)地步，再缺錢也不至于這樣。”

　　呂強(qiáng)是鄂爾多斯一家民營(yíng)煤礦的股東之一，陜北人。呂強(qiáng)承認(rèn)，2012年是他最難過的一年，尤其是上半年，他的煤礦不得不停產(chǎn)，因?yàn)樯a(chǎn)越多虧損越多，這主要源于不斷下行的煤炭?jī)r(jià)格和銳減的市場(chǎng)需求。

　　數(shù)據(jù)顯示，從2012年5月開始，蒙煤產(chǎn)量大幅滑坡，這也是此輪煤價(jià)下跌行情的起點(diǎn)。當(dāng)時(shí)，國(guó)際煤炭?jī)r(jià)格大幅回落，5月末，澳大利亞紐卡斯?fàn)柛蹌?dòng)力煤價(jià)格報(bào)92.6美元/噸，比4月末下降9.1%，同比下降22%。隨后在7月份，內(nèi)蒙古原煤產(chǎn)量為8397萬噸，比6月減少439萬噸，比6月下降5.2%。占全區(qū)煤炭產(chǎn)量超過6成的鄂爾多斯，自然是受到其沖擊的“受害者”了。

　　為了減輕債務(wù)壓力，呂強(qiáng)不得不出讓了他所持股份的一半，成為一個(gè)小股東。主要原因是，在2011年年初，他和另外一個(gè)小煤礦老板在康巴什拿了一小塊地，本來計(jì)劃在2012年開發(fā)銷售，想著近15萬平方米的體量怎么著也能夠把當(dāng)初買煤礦的高息借款給賺回來。

　　但呂強(qiáng)的算盤落空了，2012年的樓市讓他不得不緊急叫停剛剛?cè)雸?chǎng)的工人。他和另外的股東協(xié)商以后，打算將土地整體轉(zhuǎn)讓出去?！耙皇亲约簺]有開發(fā)房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，二是煤礦停工沒有后續(xù)資金的支持，三是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎沒戲了?！眳螐?qiáng)苦笑著說，這塊地算是徹底砸手里了，直到現(xiàn)在，都沒有人愿意接盤，他只好割肉出讓煤礦股權(quán)，這豈是幾輛豪車可以抵得住的債務(wù)？

　　實(shí)際上，早在2012年4月初，本報(bào)記者去鄂爾多斯調(diào)查房地產(chǎn)市場(chǎng)之時(shí)，大部分樓盤已經(jīng)開始降價(jià)。截至目前，鄂爾多斯市區(qū)尤其康巴什，三四千元每平方米的房子已經(jīng)比比皆是，但一年前大多數(shù)項(xiàng)目的開盤價(jià)都超過萬元。

　　根據(jù)鄂爾多斯房管局網(wǎng)站顯示， 2011年該市共頒發(fā)104個(gè)項(xiàng)目的預(yù)售許可證，商業(yè)住宅部分可預(yù)售面積近360萬平方米，涉及43家房地產(chǎn)開發(fā)商。其中，除伊泰、萬正、星河灣、融創(chuàng)幾家大企業(yè)之外，其余均為中小開發(fā)商。2012年，鄂爾多斯似乎是有意調(diào)控，全年僅頒發(fā)68個(gè)項(xiàng)目預(yù)售許可證，一共涉及50余家中小開發(fā)商，但是預(yù)售商品房總面積超過了500萬平方米。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前在該市從事房地產(chǎn)的中小開發(fā)商，背后基本都有煤礦老板的身影，資金鏈條主要來自母公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)——煤礦收益。

　　但從2012年4月開始的鄂爾多斯第二次煤炭企業(yè)整合，使得這股“源頭活水”暫時(shí)變成了“死水”。在大整合期間，那些規(guī)模以下的煤礦，在等待被兼并的過程中不可再開工，煤礦企業(yè)因此失去了收入來源；此外，根據(jù)政府的時(shí)間表，2012年下半年即使煤礦企業(yè)旗下的地產(chǎn)企業(yè)遭遇資金困境，母公司也因?yàn)橐娌⒅亟M其他煤礦，而無力給予資金扶持。

　　呂強(qiáng)參股的煤礦就是要重組其他小煤礦的大型民營(yíng)煤礦，因此公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目目前也在停頓當(dāng)中。

　　按照規(guī)劃，目標(biāo)是通過此次大整合，將形成1個(gè)億噸級(jí)、1個(gè)8000萬噸級(jí)、3個(gè)5000萬噸級(jí)、10個(gè)千萬噸級(jí)的地方煤炭企業(yè)；實(shí)現(xiàn)銷售收入超百億元的煤炭企業(yè)將達(dá)10戶；從而進(jìn)一步做大做強(qiáng)煤炭產(chǎn)業(yè)。

　　現(xiàn)在，鄂市房地產(chǎn)的困局已經(jīng)不僅殃及煤礦，由此關(guān)聯(lián)的資金鏈條也開始愈加脆弱乃至斷裂。2012年底爆出，中融信托的“鄂爾多斯伊金霍洛旗棚戶區(qū)改造項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”，產(chǎn)品的融資方已經(jīng)發(fā)生了兌付困難的問題。該項(xiàng)目2011年5月10日成立，規(guī)模為11.64億元，存續(xù)期限為2年。

　　實(shí)際上，2012年以來，鄂爾多斯銀行業(yè)壞賬激增，而曾深度參與該地區(qū)房地產(chǎn)、礦產(chǎn)等項(xiàng)目融資的部分信托公司，也同樣陷入被動(dòng)境地，其中，中融、新時(shí)代、新華等幾家公司首當(dāng)其沖。來自官方調(diào)研的保守估計(jì)，當(dāng)?shù)孛耖g借貸資本至少在2000億元以上。而維系當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)高速發(fā)展的資金，來自民間借貸的部分或已高達(dá)8成，借貸成本則大約在月息2.5%左右，最高甚至可達(dá)4%～5%。

　　鄂爾多斯依托資源開發(fā)形成的高速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)鏈條由此斷裂了。

　　路徑

　　高速發(fā)展的背后，現(xiàn)在的鄂爾多斯卻出現(xiàn)了“四大皆空”：煤炭挖空、地挖空、人走空、財(cái)散空。

　　“寧可嗆死，不愿餓死?！边@是在鄂爾多斯采訪煤炭產(chǎn)業(yè)時(shí)，聽到的一句出自當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)的“名言”，這甚至成為當(dāng)時(shí)一段時(shí)期指導(dǎo)鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)發(fā)展的思路。

　　當(dāng)時(shí)，鄂爾多斯一度是內(nèi)蒙古最為貧困的地區(qū)。即使在2004年以前，康巴什還是一片荒漠，只有兩個(gè)小村莊，不到1400人。直到有一天，這里發(fā)現(xiàn)了四大“寶貝”：特有的阿爾巴斯白山羊絨被譽(yù)為軟黃金；煤炭探明儲(chǔ)量1676億噸，占全國(guó)1/6，是中國(guó)產(chǎn)煤第一大市；稀土儲(chǔ)量65億噸；天然氣探明儲(chǔ)量8000多億立方米，占全國(guó)1/3。

　　因?yàn)椤把颉⒚?、土、氣”，于是揚(yáng)眉吐氣。

　　在2000年，鄂爾多斯GDP僅為150億元，被稱為“內(nèi)蒙古的西藏”。到2007年年底，在中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展力排名中鄂爾多斯增長(zhǎng)競(jìng)爭(zhēng)力排名全國(guó)第一；人均GDP為1.0451萬美元，超過北京、上海。到2011年，鄂爾多斯GDP達(dá)到3200億元，財(cái)政總收入接近800億元。因?yàn)樽罱?0年的高速發(fā)展，這里被譽(yù)為中國(guó)的“小香港”、“中國(guó)的迪拜”。

　　然而，高速發(fā)展的背后，現(xiàn)在的鄂爾多斯卻出現(xiàn)了“四大皆空”：煤炭挖空、地挖空、人走空、財(cái)散空。

　　“文章不僅要圍繞煤礦來做，還要圍繞那些煤礦老板來做?！碑?dāng)?shù)匾晃还賳T告訴記者，一方面要讓煤老板繼續(xù)投資、擴(kuò)大煤碳產(chǎn)業(yè)，另一方面就是讓他們住在鄂爾多斯，吃在鄂爾多斯，消費(fèi)在鄂爾多斯。

　　煤炭資本在鄂爾多斯的出路似乎只有兩條：一是投資房地產(chǎn)，一是民間放貸。

　　房地產(chǎn)業(yè)首當(dāng)其沖。鄂爾多斯老城區(qū)東勝23平方公里上擁擠著30萬人。手中有了錢，政府便開始拓建新的城市空間。2004年政府開始在荒漠中興建新區(qū)，總投資50多億元。

　　數(shù)據(jù)顯示，2011年，鄂爾多斯房地產(chǎn)計(jì)劃新開工面積達(dá)1300萬平方米，施工總量達(dá)2300萬平方米，完成投資450億元，計(jì)劃銷售商品住宅面積達(dá)1200萬平方米。這意味著每天都有近6萬平方米住房推向市場(chǎng)，而鄂爾多斯轄區(qū)各旗縣全部人口只有160多萬。

　　狂飆突進(jìn)的城市建設(shè)背后，是鄂爾多斯的勃勃雄心。根據(jù)規(guī)劃，由東勝、康巴什、阿鎮(zhèn)供圖組成的鄂爾多斯市，到2020年，人口規(guī)模將達(dá)到120萬人，“作為區(qū)域主要的中心城市，形成與包頭、呼市共筑三足鼎立的格局”。但截至目前，30余平方公里的康巴什，居住人口不過6萬人。

　　沒有人口支撐的新城如何發(fā)展？為了走出“鬼城”陰影，鄂爾多斯地方政府選擇的路徑就是發(fā)展非煤經(jīng)濟(jì)——以產(chǎn)業(yè)尤其是工業(yè)支撐新城的可持續(xù)發(fā)展。

　　目前，汽車、裝備制造、陶瓷、紡織服裝、PVC、新能源等一批項(xiàng)目相繼落地，東勝金融廣場(chǎng)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、鄂爾多斯文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)、阿康物流園區(qū)等一批服務(wù)業(yè)集聚區(qū)相繼建設(shè)。尤其是規(guī)劃面積達(dá)75平方公里的裝備制造基地，計(jì)劃主要發(fā)展汽車整車及零部件制造、風(fēng)電光伏為主的新能源產(chǎn)品制造、航空航天設(shè)備制造、光電應(yīng)用以及電子信息等產(chǎn)業(yè)。華泰、奇瑞等項(xiàng)目已經(jīng)相繼落戶。目前，這個(gè)基地引進(jìn)項(xiàng)目53個(gè)，協(xié)議總投資3400多億元。

　　為吸引企業(yè)前來投資設(shè)廠，鄂爾多斯給出煤炭配置(以煤礦換投資)的特殊政策。京東方A2010年8月的公告稱，公司將在鄂爾多斯投建第5.5代主動(dòng)矩陣有機(jī)發(fā)光二極管顯示器件生產(chǎn)線(即第5.5代AM-OLED生產(chǎn)線)項(xiàng)目，計(jì)劃總投資220億元。作為交換條件，如項(xiàng)目投產(chǎn)，鄂爾多斯政府將為公司配置約10億噸的煤炭資源，如今項(xiàng)目仍然在建設(shè)中。

　　實(shí)際上早在2005年，鄂爾多斯“迎娶”華泰汽車的“彩禮”就是碾盤梁和唐家會(huì)兩處煤礦探礦權(quán)，另有1萬元/畝的6000畝土地。這也是鄂爾多斯“資源換項(xiàng)目”最早、最經(jīng)典的案例。

　　按照2009年內(nèi)蒙古自治區(qū)政府出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步完善煤炭資源管理的意見》規(guī)定，“一次性完成固定資產(chǎn)投資額在40億元以上的新建大型裝備制造和高新技術(shù)項(xiàng)目，”可配置煤炭資源，標(biāo)準(zhǔn)是“固定資產(chǎn)投資每20億元配置煤炭資源1億噸，一個(gè)項(xiàng)目主體配置煤炭資源最多不超過10億噸。”這個(gè)俗稱50號(hào)文的意見，將“資源換項(xiàng)目”的意圖表現(xiàn)得淋漓盡致。

　　但這一模式備受外界質(zhì)疑。以華泰汽車為例，其汽車項(xiàng)目至今遠(yuǎn)未達(dá)到當(dāng)初所宣傳的“投資200億元、年產(chǎn)值600億元”的水平。早在2008年，華泰汽車就將配置給它的碾盤梁煤礦礦權(quán)轉(zhuǎn)賣給“山西普大煤業(yè)”，交易價(jià)格為10億元。隨后，普大在紐約全美證券交易所掛牌上市。這讓鄂爾多斯資源換項(xiàng)目的工業(yè)化之路，走上了尷尬的境地。

　　方向

　　鄂爾多斯總?cè)丝诓?54萬，鄂爾多斯城區(qū)東勝只有不到60萬人、康巴什不到10萬人，必須想辦法在城區(qū)盡快構(gòu)筑起百萬人口的規(guī)模。

　　在內(nèi)蒙古自治區(qū)政府研究室綜合處處長(zhǎng)段連敖看來，2012年的鄂爾多斯有三個(gè)關(guān)鍵詞可以概括：困難、調(diào)整、平穩(wěn)。

　　“鄂爾多斯有一定困難，但是房?jī)r(jià)并不是跌得一塌糊涂，資金鏈并不是斷裂的不可彌補(bǔ)，這些都是階段性的?！倍芜B熬表示，通過對(duì)鄂爾多斯發(fā)展模式的反思，我們看到其之前依托能源的超速發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入平穩(wěn)狀態(tài)，同時(shí)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也得到了相應(yīng)調(diào)整，為地方實(shí)現(xiàn)科學(xué)決策分享了豐富的經(jīng)驗(yàn)。

　　發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)中心研究員易鵬建議，鄂爾多斯首先要加大城市擴(kuò)容增人力度。目前鄂爾多斯總?cè)丝诓?54萬，鄂爾多斯城區(qū)東勝只有不到60萬人、康巴什不到10萬人，必須想辦法在城區(qū)盡快構(gòu)筑起百萬人口的規(guī)模，一方面是推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，促進(jìn)本區(qū)域的農(nóng)牧民進(jìn)城；另一方面要吸納更多外地人口進(jìn)入到制造業(yè)和服務(wù)業(yè)中來。其次要加快基礎(chǔ)建設(shè)步伐；最后要大力發(fā)展金融業(yè)。

　　“但人從哪里來、來了干什么是一個(gè)關(guān)鍵問題?！比珖?guó)經(jīng)濟(jì)地理研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)人民大學(xué)教授陳秀山表示，發(fā)展非煤經(jīng)濟(jì)是一個(gè)長(zhǎng)期的過程，必須從產(chǎn)業(yè)升級(jí)、資源環(huán)境、城市化進(jìn)程等實(shí)際情況出發(fā)，拿什么會(huì)聚人口、能會(huì)聚多少人口，要循序漸進(jìn)，不能搞大躍進(jìn)。