2013年博鰲房產(chǎn)論壇：房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)勢在必行

　　?？诰W(wǎng)8月16日消息（記者 光明）財政部財政科學(xué)研究所所長賈康16日在2013博鰲房地產(chǎn)論壇上指出，房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)范圍勢在必行，但制度設(shè)計(jì)上面一個非常重要的要領(lǐng)就是調(diào)節(jié)要端，而不是普遍征收。

　　適時擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍

　　2011年1月，上海、重慶開始試點(diǎn)房產(chǎn)稅，上海征收對象為本市居民新購房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購房，稅率暫定0.6%；重慶征收對象是獨(dú)棟別墅高檔公寓及無工作戶口無投資人員所購二套房，稅率為0.5%-1.2%。中國社科院發(fā)布的2011年《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》建議，房產(chǎn)稅試點(diǎn)在“十二五”期間應(yīng)加快向全國推廣。

　　上海、重慶兩地按房產(chǎn)稅啟動試點(diǎn)試圖往前推進(jìn)。賈康認(rèn)為，兩地改革試點(diǎn)追求柔性切入，先建立制度框架。在兩地試點(diǎn)啟動之后，基本的情況可以概括為擴(kuò)大試點(diǎn)范圍勢在必行。這幾年從最高層面的文件到具體綜合管理部門的文件，都非常明確地表述了關(guān)于適時擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍的要求。

　　“當(dāng)然在現(xiàn)實(shí)生活中間這個改革可以稱得上舉步維艱、爭議激烈，因?yàn)樗鼱縿又F(xiàn)在已經(jīng)形成的既得利益格局?！辟Z康認(rèn)為，目前坊間的傳聞都不算數(shù)，一定要等有關(guān)管理部門正式宣布，大方向下它只是遲或早推進(jìn)改革的問題。

　　不普遍征收市民可放心

　　賈康作為力主推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的研究者強(qiáng)調(diào)，房產(chǎn)稅或改革在中國可以預(yù)見的歷史時期之內(nèi)，絕不能簡單照搬美國的普遍征收模式，而要更多借鑒其他國家和地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，比如日本實(shí)際上是首套房可以不征。

　　結(jié)合中國的實(shí)際情況賈康強(qiáng)調(diào)，房產(chǎn)稅在中國現(xiàn)在可以預(yù)見的歷史時期之內(nèi)，設(shè)計(jì)上面一個非常重要的要領(lǐng)就是調(diào)節(jié)要端，而不是普遍征收。他認(rèn)為，政府如果不把這點(diǎn)說清楚，很容易造成社會上一波又一波人心惶惶的情況。應(yīng)該讓社會把這個定心丸吃下來，基本住房保障概念下的第一套房或者第一個單位的住房，是不被這個稅覆蓋的。

　　賈康同時認(rèn)為，上海重慶兩地試點(diǎn)之后，有人說“應(yīng)該把這個試點(diǎn)弄成一律化的辦法，全國按一個方案做?！边@是不對的。這是針對各地公共服務(wù)需求運(yùn)行的一個稅種，它天然就要允許各個地方在試點(diǎn)方案的時候形成不同的特點(diǎn)，以后可持續(xù)的長期運(yùn)行，仍然要有地方的差異的彈性表現(xiàn)。

　　在隨后舉行的“地產(chǎn)精英博鰲論劍”環(huán)節(jié)，回應(yīng)嘉賓關(guān)于房產(chǎn)稅質(zhì)疑時，賈康承認(rèn)房產(chǎn)稅改革非常不容易，但是恰恰在經(jīng)濟(jì)事務(wù)上改進(jìn)管理上的改革，相比正面去設(shè)計(jì)政治體制改革還是相對容易一些。此外，在操作方面的協(xié)調(diào)，公務(wù)員有幾套房，不能就認(rèn)為他是違法亂紀(jì)，各種歷史原因都有。

　　商業(yè)地產(chǎn)投資盲目同質(zhì)化嚴(yán)重

　　存在“三大問題”

　　資深地產(chǎn)評論人、城市文化學(xué)者王世泰認(rèn)為，當(dāng)前所有的調(diào)控都在針對住宅，而商業(yè)地產(chǎn)是不受限制的，無論是誰都禁不住這種誘惑。

　　張遠(yuǎn)介紹，截至2012年底全國約有3100多家購物中心，累計(jì)商業(yè)建筑面積已經(jīng)達(dá)到2億平方米，預(yù)計(jì)2015年有望達(dá)到4500家，商業(yè)建筑面積達(dá)到3億平方米。今年上半年，全國商業(yè)營業(yè)用房完成投資5000億，增長26.1%，增長速度比住宅投資增速要高5.3個百分點(diǎn)。未來房產(chǎn)調(diào)控常態(tài)化的背景下，住宅投資將明顯放緩，商業(yè)地產(chǎn)會因此而持續(xù)受益。

　　張遠(yuǎn)認(rèn)為目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中，存在“三大問題”。首先是投資盲目性較強(qiáng)，部分區(qū)域的同質(zhì)化嚴(yán)重。特別是綜合體的泛濫，在某些人口并不太多，或者未來人口導(dǎo)入期望不大的情況下，開發(fā)企業(yè)大量建設(shè)商業(yè)綜合體。第二，電子商務(wù)發(fā)展的沖擊，購物消費(fèi)類商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營難度加大。第三，商業(yè)地產(chǎn)融資渠道單一，投資回收期長，增加了金融風(fēng)險。

　　“做商業(yè)最重要的就是位置。”屈臣氏中國區(qū)總部全國策略聯(lián)盟總監(jiān)張宏偉指出，在空間小的情況下，一定要定好位，而項(xiàng)目的定位則需要考慮周邊人口等因素。

　　“最大敵人”是電商

　　今年上半年,中國網(wǎng)絡(luò)購物市場交易額達(dá)到8559億元,同比增長超6成。張遠(yuǎn)認(rèn)為，電子商務(wù)發(fā)展正對商業(yè)地產(chǎn)形成正面沖擊，購物消費(fèi)類商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營難度加大。從商業(yè)地產(chǎn)這個角度來看，電商應(yīng)該是一個最大的敵人。商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營者必須承認(rèn)電商沖擊帶來的后果，適時做相應(yīng)的調(diào)整。下一步高端城市商業(yè)綜合體、體驗(yàn)式商業(yè)地產(chǎn)、社區(qū)商業(yè)以及區(qū)域性購物中心等類型的商業(yè)，將有更好的發(fā)展前景。體驗(yàn)式的商業(yè)地產(chǎn)，它能做的就是電商替代不了的一些體驗(yàn)消費(fèi)，所以體驗(yàn)式購物中心將是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一種主要形態(tài)。

　　商業(yè)地產(chǎn)和電商是敵是友？盈石集團(tuán)北京公司總裁何誠表示，兩者可從競爭走向融合。網(wǎng)絡(luò)購物中心主要的優(yōu)勢就是數(shù)字化，實(shí)體購物中心具有體驗(yàn)化優(yōu)勢。兩者的融合和整合的關(guān)鍵，在于如何在購物中心平臺上實(shí)現(xiàn)數(shù)字化和體驗(yàn)化的結(jié)合。購物中心從定位到招商等，能夠充分利用這個網(wǎng)購優(yōu)勢，將商業(yè)地產(chǎn)數(shù)字化。眾多業(yè)內(nèi)人士也表示，線上線下資源互補(bǔ)與互動的開放平臺，促成交易的同時更能提升品牌知名度。

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