“以房養(yǎng)老”試點方案計劃于明年一季度出臺

　　趙乃育繪

　　《經(jīng)濟參考報》記者獲悉，9月24日，由民政部牽頭，保監(jiān)會等相關部委就“以房養(yǎng)老”問題舉行了閉門研討會，對“以房養(yǎng)老”具體操作辦法和實施細則進行討論，試點方案按計劃將在2014年一季度出臺。

　　專家認為，在金融機構(gòu)分業(yè)經(jīng)營模式下，倒按揭這種復雜的金融產(chǎn)品短期恐難以順利運營，金融機構(gòu)開發(fā)此類產(chǎn)品的積極性還需相關鼓勵政策。此外，“以房養(yǎng)老”牽涉到金融、房地產(chǎn)等多個行業(yè)，需要管理層實施頂層設計，統(tǒng)籌規(guī)劃。

　　爭議“以房養(yǎng)老”模式多樣

　　一位參與24日研討會的專家表示，本次會議匯總和討論了專家和相關機構(gòu)意見“很快將組織一系列正式會議并開展調(diào)研，通過在不同地區(qū)進行試點，逐步形成‘以房養(yǎng)老’的實施方案?！?/p>

　　9月13日國務院發(fā)布的《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》中，“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”引發(fā)了社會各方的廣泛討論。很多人誤將“以房養(yǎng)老”和政府養(yǎng)老畫上等號，進而對現(xiàn)行養(yǎng)老保險制度產(chǎn)生不信任感。有的認為“領取幾年養(yǎng)老金后銀行就把住房歸為己有”這種模式在目前房價快速上漲的背景下并不合適。

　　對此，專家解釋稱“以房養(yǎng)老”不是大眾產(chǎn)品，只是少數(shù)老人愿意接受的小眾產(chǎn)品，是除了政府養(yǎng)老以外的一種補充。而“住房反向抵押養(yǎng)老保險”僅是諸多以房養(yǎng)老模式中的一種。

　　浙江大學經(jīng)濟學院教授柴效武接受《經(jīng)濟參考報》記者專訪時表示，能夠嘗試“以房養(yǎng)老”的人群，必須首先擁有房產(chǎn)，并且該房子有一定價值。其次，用于反向抵押的房屋產(chǎn)權必須屬于老人自己。具備以上兩點才有“以房養(yǎng)老”的物質(zhì)基礎。此外，適合參與“以房養(yǎng)老”的老人，常常手中多沒有足夠的現(xiàn)金，即沒有固定的養(yǎng)老金收入，或者養(yǎng)老金收入不夠滿足生活保障，這是構(gòu)成“以房養(yǎng)老”的現(xiàn)實壓力。

　　而從“以房養(yǎng)老”的模式說來有30多種，涵蓋范圍非常廣。柴效武說“譬如，把自己的房子出租或出售，獲得的報酬用于支付住養(yǎng)老院的錢；或者自己居住的同時，另外再招幾個租客，租金用于滿足日常生活所需；也可以出售大房換小房，用其差價養(yǎng)老：這些都應當歸于‘以房養(yǎng)老’模式?！?/p>

　　而比較標準的“以房養(yǎng)老”是指：老年家庭向?qū)I(yè)機構(gòu)出售房產(chǎn)，該機構(gòu)逐年逐月向老人支付款項，即“倒按揭”，以解決老年家庭的養(yǎng)老金、醫(yī)療保健費。如果老人較早去世，而該機構(gòu)還沒完全買下房子，子女可繼承住宅的部分產(chǎn)權享受收益。

　　阻礙分業(yè)經(jīng)營限制“倒按揭”發(fā)展

　　盡管可選模式眾多，但住房反向抵押養(yǎng)老保險這仍是短期內(nèi)最有可能獲得突破的一種。柴效武推算，一套北京二環(huán)內(nèi)的100平米的老房子，市值約500萬元，如果做“反向抵押”投保，每個月可收取3.4萬元養(yǎng)老金，直到去世，如果房屋增值還能領到更多。

　　這樣的回報水平，對有需求的人群來說，并非沒有吸引力。不過，業(yè)務提供方———金融機構(gòu)卻顯得興趣寥寥，事實上，在相關政策仍未明確以及限制下，機構(gòu)多數(shù)持謹慎態(tài)度。

　　中信銀行是國內(nèi)首批嘗試以房養(yǎng)老的金融機構(gòu)之一，不過，盡管養(yǎng)老按揭服務名義上還在北京地區(qū)開展，但并非每家支行都做。北京幾家支行經(jīng)理甚至對媒體表示，這項業(yè)務自從推出后幾乎無人問津，所以現(xiàn)在他們索性不接受申請“有政策，沒業(yè)務，我們也就不做了。”

　　“銀行試點不成功的一個重要原因是規(guī)定了抵押期限，無論10年還是20年，到期后如果不還款，房子就沒了。對于用唯一住房做抵押的老人肯定不合適，誰都不希望人還在，錢沒了?！敝醒胴斀?jīng)大學中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇認為，從這一點來看，保險公司開展住房反向抵押業(yè)務比銀行更合適，因為保險公司可以依靠生命表定價的機制，以及自身已有客戶數(shù)據(jù)的經(jīng)驗分析。保險公司對自有客戶采取“以房養(yǎng)老”或者“以保單養(yǎng)老”的服務方式比其他機構(gòu)擁有更準確的定價權。

　　事實上，此次《意見》中的明確提法也是“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”，這與之前的“以房自助養(yǎng)老”、“倒按揭”“反向住房抵押貸款”等提法有所不同。柴效武認為，這明確了產(chǎn)品的保險屬性，將巨大的養(yǎng)老融資市場劃撥給保險公司?！?/p>

　　幸福人壽保險股份有限公司董事長孟曉蘇認為，養(yǎng)老房產(chǎn)反向抵押貸款應該從失獨老人和無子女老人開始做起，這些人合計有2000萬，約占老人群體的10%，而如果其中有3%的人接受，就有60萬人之多。另據(jù)華泰證券測算，如果參照美國反向抵押占壽險保費收入比，我國反向抵押年發(fā)放額度約400億元，如按孤寡老人及失獨家庭數(shù)量測算，理論總?cè)萘考s1.25萬億元。

　　不過，這塊蛋糕也沒那么容易吃到。事實上，政策層面存在的嚴格限制和巨大的業(yè)務風險讓多數(shù)保險公司目前沒有積極性。

　　“目前還沒有開發(fā)相關產(chǎn)品，可能需要等到監(jiān)管部門出臺較為明確的政策之后再行動。”保險行業(yè)人士表示，險企開發(fā)此類產(chǎn)品的積極性還需等待相關鼓勵政策。土地所有權、房產(chǎn)評估、稅收等相關配套法律政策是目前保險公司試點“以房養(yǎng)老”的最大現(xiàn)實障礙。

　　另一方面，由于住房反向抵押貸款合同時間跨度長達十幾年甚至更長，面臨的風險巨大，還要投入巨額資金。此外“以房養(yǎng)老”的相關產(chǎn)品應是年金支付方式為主，不同于傳統(tǒng)壽險產(chǎn)品，因而壽險公司推出此項業(yè)務時更要謹慎。

　　此外，柴效武認為，在分業(yè)經(jīng)營模式下，倒按揭這種特別復雜的金融產(chǎn)品無法正常推出并順利運營，相比之下平安集團等金融集團在類似業(yè)務上會更具優(yōu)勢。“比如，我們應該如何認識倒按揭這一行為，是一種特殊的住房貸款，還是一種養(yǎng)老壽險行為？而倒按揭業(yè)務實施中，為搞活金融機構(gòu)的資金，避免在長期運營中將過多的資金沉淀擠壓，又需要考慮讓資產(chǎn)證券化參與?！辈裥湔f，“此外，倒按揭的推出，還使得金融保險同房地產(chǎn)交易、結(jié)算等發(fā)生聯(lián)系，超越了金融保險機構(gòu)的經(jīng)營范圍?！?/p>

　　推動鼓勵扶持政策亟待出臺

　　不過在業(yè)內(nèi)人士看來，只要市場認可，又能控制風險，這類業(yè)務的增量空間還是很大“之前包括中國人壽等公司進行過市場調(diào)研，雖說當時認為市場環(huán)境不成熟，難以推行，但大家應該一直在關注相關政策的動向。”

　　“以房養(yǎng)老”模式光靠一兩家金融機構(gòu)來做，肯定是不現(xiàn)實的，這種金融產(chǎn)品必須采取政府主導和市場結(jié)合的模式。中央財經(jīng)大學保險學院教授郝演蘇對《經(jīng)濟參考報》記者表示“以房養(yǎng)老”牽涉到金融業(yè)、社會保障、房地產(chǎn)等多個行業(yè)，需要管理層實施頂層設計，統(tǒng)籌規(guī)劃，僅憑保險業(yè)是不可能有實質(zhì)性推動的。

　　柴效武認為，盡管2007年出臺的物權法已經(jīng)明確規(guī)定“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期”，但必要時，政府需要對《物權法》進行適當完善，對住宅土地使用年限滿70年后的處理方案進行明確；還需要出臺遺產(chǎn)繼承相關法律法規(guī)以及稅費方面的法律法規(guī)；同時，協(xié)調(diào)銀行、保險、信托等機構(gòu)之間的合作，為“以房養(yǎng)老”搭建良好的平臺。

　　孟曉蘇認為，如果這次想要試點成功，保監(jiān)會首先要同意“住房反向抵押養(yǎng)老”作為一個保險產(chǎn)品，“如果我們做出這種保險產(chǎn)品，監(jiān)管機構(gòu)應該予以批準，同時還要給予政策鼓勵和優(yōu)惠?！?/p>

　　此外，應組織保險業(yè)對這項新的保險產(chǎn)品進行開發(fā)研究。在試點地域選擇上，應把北京、上海、廣州等城市列入，還可增加杭州等房價較高、漲幅預期穩(wěn)定的城市。

　　在試點人群選擇上，可借鑒我國臺灣地區(qū)保險業(yè)從無子女家庭開始進行反向抵押養(yǎng)老的經(jīng)驗，首先從無子女家庭和“失獨家庭”起步開展這項試點，今后擴大到有需要的其他老人家庭。

　　不僅如此，孟曉蘇認為，應由中國保監(jiān)會、民政部并邀請住建部、財政部與稅務總局參加方案設計，處理好抵押房屋的權屬關系；借鑒國外經(jīng)驗，減免入保老人房屋交易稅與所得稅等相關稅費；對保險機構(gòu)承辦此類業(yè)務，相關稅費也建議豁免；建立對長壽保戶的政府補貼機制以化解所謂“長壽風險”等等。

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