深圳樓市調(diào)控政策收緊 土地市場(chǎng)率先響應(yīng)

　　國(guó)慶長(zhǎng)假結(jié)束后，深圳樓市的成交量迅速回升，萬(wàn)象新天日前在恒豐海悅酒店開盤，推出234套房源，均價(jià)2萬(wàn)元/平方米，吸引了眾多人搶購(gòu)，當(dāng)日即售罄。價(jià)格方面，專業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，今年以來(lái)深圳二手房?jī)r(jià)格漲幅接近14%，且仍有加快上漲的勢(shì)頭；新房?jī)r(jià)格漲幅已達(dá)18.84%。值得注意的是，深圳市公布的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)為“全市新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅低于深圳市人均可支配收入的實(shí)際增長(zhǎng)速度”，顯然實(shí)現(xiàn)這一調(diào)控目標(biāo)深圳面臨巨大壓力。作為四個(gè)一線城市之一，深圳的房?jī)r(jià)一直是全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)。中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，在經(jīng)歷數(shù)輪調(diào)控之后，各城市房?jī)r(jià)已顯現(xiàn)出明顯的分化趨勢(shì)，一線城市價(jià)格上漲壓力依然巨大，市場(chǎng)分化加劇或促使地方政策調(diào)整。

　　日前，深圳市常務(wù)副市長(zhǎng)呂銳鋒在深圳市房地產(chǎn)宏觀調(diào)控領(lǐng)導(dǎo)小組聯(lián)席會(huì)議上提出八項(xiàng)調(diào)控房?jī)r(jià)措施，包括：繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)、限貸政策；確保今年普通住房用地供應(yīng)；加強(qiáng)差別化信貸政策執(zhí)行力度，人民銀行要抓緊研究調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和利率等。不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)四季度深圳樓市調(diào)控政策或加碼。

　　深圳收緊調(diào)控

　　日前，央行新聞發(fā)言人表示，央行近期并沒(méi)有調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策，部分銀行房貸緊張主要是前9個(gè)月房貸業(yè)務(wù)快速增長(zhǎng)所致。雖然這輪放貸緊張并非央行主動(dòng)調(diào)整所致，反觀以前歷次房地產(chǎn)調(diào)控，真正能夠讓房?jī)r(jià)下降的手段就是貸款。

　　而為完成全年房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，深圳已經(jīng)開始配合貸款調(diào)控政策，在國(guó)慶節(jié)后出臺(tái)了“深八條”：“從10月8日開始，深圳各大小銀行均已抬高首套房和二套房的貸款利率，五大國(guó)有銀行首套房利率均上浮10%-15%，二套房上浮20%，多個(gè)中小商業(yè)銀行已暫停貸款業(yè)務(wù)。”

　　此外，深圳還在國(guó)慶節(jié)前后兩次發(fā)出緊急通告：繼續(xù)加大房地產(chǎn)調(diào)控力度，通過(guò)增加商品房和保障房供應(yīng)，研究調(diào)整二套房貸首付和利率等八條措施多管齊下降房?jī)r(jià)。深圳規(guī)土委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，要力爭(zhēng)完成全年房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至10月初，深圳城區(qū)住宅成交均價(jià)仍徘徊在2.2萬(wàn)元/平方米高位。要完成全年房?jī)r(jià)調(diào)控任務(wù)，四季度房?jī)r(jià)必須再降到2.06萬(wàn)元/平方米左右。

　　多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，銀行收緊貸款，將對(duì)市場(chǎng)成交量產(chǎn)生影響，不過(guò)開發(fā)商今年前三個(gè)季度銷售業(yè)績(jī)好，資金充裕，四季度并沒(méi)有降價(jià)壓力，緊縮貸款能否抑制房?jī)r(jià)，還不可知。

　　土地市場(chǎng)率先響應(yīng)

　　“深八條”對(duì)市場(chǎng)的作用首先體現(xiàn)在土地市場(chǎng)上。日前，龍華新區(qū)民治街道的一塊商住用地掛牌出讓，這也是今年出讓的第二塊商住用地，而上一次商住用地的出讓時(shí)間還是在今年1月份。

　　此次土地出讓共吸引了14家房企到場(chǎng)競(jìng)拍，最終由中海地產(chǎn)以38.2億元的價(jià)格競(jìng)得。據(jù)悉，該塊用地將拿出9.8萬(wàn)平方米用于安居型商品房建設(shè)，而且也已確定安居型商品房的銷售基準(zhǔn)價(jià)格不變，為10450元（含裝修）、最高銷售價(jià)格11740元（含裝修）。

　　該地塊的成功出讓也拉開了深圳四季度住宅用地出讓的序幕。根據(jù)“深八條”規(guī)定，將確保今年普通住房用地供應(yīng)在以往5年平均供地量的基礎(chǔ)上增加20%以上，而且四季度還要供應(yīng)約60公頃住宅用地。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒認(rèn)為，在深圳土地資源十分緊張的情況下，“深八條”中專門提到了要增加普通住房用地供應(yīng)，顯示了政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的決心。通過(guò)增加普通住房用地，來(lái)加大保障房和安居型商品房的供應(yīng)力度，將為建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制奠定基礎(chǔ)，同時(shí)起到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用。

　　國(guó)土資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人日前也表示，一直以來(lái)，國(guó)土資源部在房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控工作中，始終把做好土地供應(yīng)工作放到首位，今年更是要求各地根據(jù)市場(chǎng)的情況著力“穩(wěn)供應(yīng)”，增加住房有效供給，實(shí)現(xiàn)住宅用地供應(yīng)量增加。

　　四季度房?jī)r(jià)調(diào)控壓力仍大

　　CRIC分析師楊晨青認(rèn)為，深圳八條的頒布無(wú)論從時(shí)間點(diǎn)還是從內(nèi)容來(lái)看，都是一項(xiàng)值得肯定的地方性政策，對(duì)于其他幾個(gè)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市（如北京、上海、廣州、南京等）具有借鑒意義。

　　但深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁分析，不能單純從數(shù)據(jù)的漲跌來(lái)判讀市場(chǎng)的冷熱，9月份深圳一手住宅成交均價(jià)為21820元/平方米，看似環(huán)比下跌1.9%，但同比仍上漲4.9%；成交量雖然環(huán)比分別下跌1.9%和6.7%，但同比分別上漲27.8%和23.4%。四季度房?jī)r(jià)調(diào)控壓力仍大。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，新國(guó)五條細(xì)則當(dāng)中提及的二手房交易需繳納20%增值稅、房產(chǎn)稅擴(kuò)圍等相關(guān)政策，可能會(huì)在11月份十八屆三中全會(huì)召開后公布并逐步具體執(zhí)行。

　　楊晨青認(rèn)為，考慮到長(zhǎng)效機(jī)制難以在短時(shí)間內(nèi)建立，不排除更加立竿見影的短期政策的使用，而這樣的過(guò)渡性調(diào)整將更多地落實(shí)到地方。四季度重點(diǎn)城市的政策面相比三季度將出現(xiàn)局部性收緊，在這個(gè)基礎(chǔ)上，企業(yè)供應(yīng)和成交將隨之出現(xiàn)小幅下降，三季度房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭將得到稍許平抑，但整個(gè)市場(chǎng)熱度不會(huì)被打斷。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域總經(jīng)理寇海龍也表示，雖然10月上半月多個(gè)城市樓市成交量環(huán)比下滑，但目前整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)也依然處于上升通道。能改變這一趨勢(shì)的，只有看11月十八屆三中全會(huì)之后與房地產(chǎn)有關(guān)的政策取向。