業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)2015年一線城市房?jī)r(jià)略漲 三四線將下行

　　據(jù)中國(guó)百城價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)，2014年12月，武漢住宅樣本平均價(jià)格7806元/平方米，較上月小幅增長(zhǎng)0.42%，這也是武漢自5月起連續(xù)7個(gè)月下跌后，首次轉(zhuǎn)負(fù)為正，在成交屢創(chuàng)新高、政策松綁等綜合效應(yīng)支撐下，樓市逐漸趨于穩(wěn)定。

　　同時(shí)，2014年12月，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格10542元/平方米，環(huán)比下跌0.44%，為連續(xù)第8個(gè)月下跌，跌幅擴(kuò)大0.06個(gè)百分點(diǎn)。

　　2014年的武漢，樓市成交連續(xù)三年創(chuàng)新高，成為全國(guó)最旺銷的樓市，逆勢(shì)沖高勢(shì)頭引人矚目。銷售總量的增加，開發(fā)企業(yè)的壓力卻與日俱增，因?yàn)檎w供應(yīng)增長(zhǎng)得更快，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也更加激烈與殘酷：經(jīng)過(guò)一季度的觀望徘徊，從二季度開始，以價(jià)換量成為樓市主旋律，在高庫(kù)存的壓力下，即便9月武漢全面解除限購(gòu)，后續(xù)限貸松綁和降息，都無(wú)法動(dòng)搖房企跑量的決心。

?? 住宅

???全年成交額突破1500億

　　武漢商品房成交約20萬(wàn)套(含住宅、商業(yè)、辦公)，面積1990萬(wàn)平米，均較去年略有提升，金額突破1500億元，大大高于2013年的1200億元;其中，住宅成交17.9萬(wàn)套，面積1790萬(wàn)平米，分別較2013年增長(zhǎng)12.5%和13.2%，連續(xù)三年創(chuàng)出新高。此前，武漢住宅成交面積連續(xù)三年穩(wěn)居全國(guó)前三，而今年前11個(gè)月暫居全國(guó)第一，全年有望首次攀升至全國(guó)榜首位。

　　2014上半年，武漢住宅銷量達(dá)7.5萬(wàn)套，與去年同期持平，在經(jīng)歷了觀望與平淡之后，下半年的武漢樓市開始發(fā)力，特別是9月徹底解除限購(gòu)、限貸降息等利好政策，徹底引爆樓市，6月到11月成交量連續(xù)5個(gè)月增長(zhǎng)，10、11月全部突破2萬(wàn)套大關(guān)，創(chuàng)出單月歷史記錄。其中，第四季度賣房6萬(wàn)套，創(chuàng)出季度新高，這一數(shù)字甚至超過(guò)2008年武漢全年銷量。

　　根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)百城價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)，武漢平均價(jià)格從5月到11月，連續(xù)7個(gè)月小幅下降。

　　中國(guó)指數(shù)研究院華中分院分析報(bào)告指出，2009年武漢城中村舊城改造加速之后，土地出讓量不斷升高，目前已經(jīng)進(jìn)入了住房供應(yīng)高峰期，2014年，武漢住宅供應(yīng)達(dá)2010萬(wàn)平米，較2013年的1610萬(wàn)增長(zhǎng)24.8%;庫(kù)存緩慢增長(zhǎng)，去化周期超過(guò)12個(gè)月，局部區(qū)域達(dá)到15個(gè)月以上，存在失衡現(xiàn)象，市場(chǎng)壓力較大。

　　與此同時(shí)，三鎮(zhèn)地鐵聯(lián)網(wǎng)、鸚鵡洲大橋畫圓二環(huán)線，基礎(chǔ)建設(shè)進(jìn)入收獲期，政策松綁、城建紅利疊加，吸引了大量消費(fèi)需求釋放，推動(dòng)10月、11月創(chuàng)出單月賣房超2萬(wàn)套的“歷史天量”，到12月終于停止下跌，趨于穩(wěn)定。

　　從開盤來(lái)看，中指院華中分院全年監(jiān)測(cè)開盤306次，共計(jì)推出房源71042套，少量多次加推成為主旋律，9月之后，武漢市場(chǎng)才開始出現(xiàn)“日光盤”。

??? 紅利疊加，價(jià)格止跌回穩(wěn)

??? 房?jī)r(jià)

　　武漢樓市占有率十強(qiáng)中，熟面孔居多。保利、萬(wàn)科一如既往地占據(jù)前兩位，其中，保利地產(chǎn)(10.82, 0.98, 9.96%)以超過(guò)75億的銷售額繼續(xù)領(lǐng)跑;福星惠譽(yù)、世茂、萬(wàn)達(dá)、武漢地產(chǎn)集團(tuán)等都是榜單常客。

　　值得一提的是，聯(lián)投集團(tuán)多個(gè)項(xiàng)目集中發(fā)力，搶得三甲席位，取得歷史性突破;而金地集團(tuán)(11.41, 1.04, 10.03%)、保利置業(yè)、泛?？毓梢捕紤{借代表性項(xiàng)目的出色表現(xiàn)，入圍年度十強(qiáng)。目前的樓市呈現(xiàn)出分化特征，武漢前30家房企總銷售額占全市份額的50%以上，以中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)為代表的品牌房企已經(jīng)成為市場(chǎng)的決定性力量。

　　洪山區(qū)、漢陽(yáng)區(qū)、東湖高新(8.35, -0.08, -0.95%)銷量均在200萬(wàn)平方米以上，分列武漢住宅銷量前三位，但這三個(gè)區(qū)域同樣也是新增供應(yīng)最大的三個(gè)區(qū)域。隨著地鐵4號(hào)線二期、鸚鵡洲大橋通車，以及地鐵2號(hào)南延線開工，白沙洲、漢陽(yáng)四新、大光谷區(qū)域，已經(jīng)成為武漢置業(yè)的熱點(diǎn)區(qū)域，作為武漢三環(huán)線以內(nèi)的房?jī)r(jià)洼地，隨著白沙洲、漢陽(yáng)四新價(jià)格趨穩(wěn)，武漢整體房?jī)r(jià)也逐步開始穩(wěn)定。

?? 置業(yè)者喜好大企業(yè)

?? 房企

　　2014年前三季度，由于樓市降溫跡象明顯，開發(fā)企業(yè)拿地信心大減。前9個(gè)月武漢土地出讓金累計(jì)370億元，僅為2013年740億元金額的一半。不過(guò)，自9月樓市系列新政頒布以來(lái)，土地市場(chǎng)熱度攀升，10-12月出讓超300億元，整個(gè)2014年，武漢土地出讓金額達(dá)680億元(涵蓋全市范圍商業(yè)、住宅、工業(yè)用地等)，較2013年小幅下滑8.1%。大型房企在漢掀起新一輪投資熱潮，美好集團(tuán)(3.17, 0.13, 4.28%)、新世界(10.46, 0.12, 1.16%)、復(fù)地、綠地、中建三局等紛紛大手筆拿地。

　　從2009年起，武漢大規(guī)模城中村舊城改造，每年投入上千億實(shí)施“城建攻堅(jiān)”，推動(dòng)城市價(jià)值提升，最近6年武漢土地出讓金額已破4000億元。

?? 6年出讓金額4000億

?? 土地

?? 全國(guó)

?? 百城房?jī)r(jià)繼續(xù)下行

　　2014年12月，全國(guó)100個(gè)城市住宅均價(jià)連續(xù)第8個(gè)月環(huán)比下跌，本月跌幅擴(kuò)大;十大城市住宅均價(jià)在上月出現(xiàn)短暫上漲，本月轉(zhuǎn)為下跌。

　　整體來(lái)看，百城住宅價(jià)格仍處調(diào)整期，年底房企為沖刺業(yè)績(jī)和加速資金回籠，加大優(yōu)惠力度，本月百城住宅價(jià)格跌幅有所擴(kuò)大，但下跌城市個(gè)數(shù)明顯減少。與此同時(shí)，中央政策以“穩(wěn)”為主，本月《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》正式出臺(tái)，意在完善房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，短期對(duì)市場(chǎng)影響有限。

　　此外，在調(diào)控回歸市場(chǎng)化、貨幣政策支持的背景下，購(gòu)房需求有序釋放，年末推盤高峰促使部分城市庫(kù)存仍處于較高水平，加之企業(yè)迫于全年銷售目標(biāo)和資金回款壓力，12月房企繼續(xù)采取低價(jià)加推、以價(jià)換量策略，百城房?jī)r(jià)繼續(xù)下行。

　　中國(guó)指數(shù)研究院華中分院研究報(bào)告指出，2015年，全國(guó)市場(chǎng)仍面臨高庫(kù)存壓力，消化庫(kù)存仍是市場(chǎng)主基調(diào)，房?jī)r(jià)仍存下行壓力?；诟鞯厝セ瘔毫Φ牟町?，未來(lái)不同城市價(jià)格走勢(shì)將繼續(xù)呈現(xiàn)分化。一線城市和少數(shù)二線城市對(duì)政策反應(yīng)敏感，潛在需求旺盛，房?jī)r(jià)仍面臨一定的上漲壓力;多數(shù)二線城市將相對(duì)平穩(wěn);大多數(shù)三、四線城市需求透支，庫(kù)存壓力大，未來(lái)房?jī)r(jià)將繼續(xù)下行。

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