揭李嘉誠(chéng)旗下長(zhǎng)江實(shí)業(yè)地產(chǎn)版圖：九成土地儲(chǔ)備仍在內(nèi)地

　　【特別報(bào)道】過(guò)去10年建成物業(yè)面積876萬(wàn)平方米；現(xiàn)有土地儲(chǔ)備中九成仍在內(nèi)地

　　揭秘李嘉誠(chéng)旗下長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的內(nèi)地地產(chǎn)版圖

　　回看近兩年來(lái)人們圍繞李嘉誠(chéng)撤資的爭(zhēng)議，主要矛盾還是集中在“長(zhǎng)和系”在內(nèi)地的地產(chǎn)業(yè)務(wù)上。

　　李嘉誠(chéng)在內(nèi)地的地產(chǎn)業(yè)務(wù)史可以從1989年說(shuō)起。這一年，部分外資企業(yè)從內(nèi)地大規(guī)模撤離，李嘉誠(chéng)反其道而行之，大舉進(jìn)軍中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)，成為香港在中國(guó)內(nèi)地的最大投資者，為其日后獲得超值的土地收益奠定了基礎(chǔ)。

　　據(jù)媒體報(bào)道，1993年，其內(nèi)地項(xiàng)目已經(jīng)占到了集團(tuán)資產(chǎn)的四分之一。其中，最具標(biāo)志性的項(xiàng)目是，他拿下了位于北京東長(zhǎng)安街1號(hào)、占地10萬(wàn)平方米的絕佳地段，建成了亞洲最著名的商業(yè)建筑群之一——“東方廣場(chǎng)”。

　　在過(guò)去的數(shù)十年，地產(chǎn)業(yè)務(wù)是李嘉誠(chéng)在內(nèi)地完成財(cái)富積累的最主要來(lái)源。至2015年，李嘉誠(chéng)旗下“長(zhǎng)和系”的總市值已高達(dá)1.222萬(wàn)億元，成為香港第一大家族性財(cái)團(tuán)。而在上世紀(jì)70年代上市之初，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司（下稱“長(zhǎng)江實(shí)業(yè)”。2015年1月，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、和記黃埔合并后分拆成長(zhǎng)江實(shí)業(yè)地產(chǎn)有限公司與長(zhǎng)江和記實(shí)業(yè)有限公司。）市值僅1.57億元。

　　八成物業(yè)、九成土地儲(chǔ)備來(lái)自內(nèi)地

　　《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》根據(jù)長(zhǎng)江實(shí)業(yè)2005年至2014年的年報(bào)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，在這10年時(shí)間里，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在內(nèi)地已經(jīng)建成的物業(yè)總樓面面積大約為876萬(wàn)平方米，分別分布在北京、上海、廣州、深圳、重慶、成都、長(zhǎng)春、西安、長(zhǎng)沙等地，其中以成都建成的物業(yè)最多，多達(dá)187萬(wàn)平方米。這些已完成的物業(yè)包括北京的譽(yù)天下，長(zhǎng)春的御翠園，常州的御翠園，上海的御沁園、御翠園、御濤園和嘉里不夜城，成都的南城都匯和彩疊園，深圳的御峰園和世紀(jì)匯，廣州的珊瑚灣畔和逸翠莊園，重慶的逸翠莊園等。

　　特別需要指出的是，這10年間，以面積計(jì)算，內(nèi)地建成的地產(chǎn)物業(yè)占長(zhǎng)江實(shí)業(yè)全部物業(yè)近八成。以2013年為例，這一年，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)全部建成的物業(yè)總樓面面積大約為195萬(wàn)平方米，其中內(nèi)地建成178萬(wàn)平方米，占長(zhǎng)江實(shí)業(yè)全部建成物業(yè)的91.52%。

　　據(jù)李嘉誠(chéng)在公開(kāi)回應(yīng)輿論對(duì)其撤資的質(zhì)疑時(shí)表示，集團(tuán)在內(nèi)地發(fā)展中及將發(fā)展的總樓面面積遠(yuǎn)高于2000萬(wàn)平方米。

　　同時(shí)，據(jù)公開(kāi)資料顯示，目前，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)地產(chǎn)有限公司（下稱“長(zhǎng)地”）擁有約1490萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，其中約70萬(wàn)平方米位于香港，約1380萬(wàn)平方米在內(nèi)地，在海外擁有40萬(wàn)平方米。也就是說(shuō)，長(zhǎng)地九成土地儲(chǔ)備在內(nèi)地，這些土地儲(chǔ)備大部分在2005年以前獲得，當(dāng)時(shí)獲得土地的成本較低。據(jù)年報(bào)顯示，2013年以后，“長(zhǎng)和系”在內(nèi)地再?zèng)]拿過(guò)地。

　　如今，這些2013年以前買入的土地正在不斷升值。

　　《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2014年曾統(tǒng)計(jì)長(zhǎng)江實(shí)業(yè)2005年在內(nèi)地的29個(gè)項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)八九年的開(kāi)發(fā)，有近2/3未完工。甚至，有的項(xiàng)目歷時(shí)1/4個(gè)世紀(jì)仍未開(kāi)發(fā)完?！伴L(zhǎng)和系”還曾因此被當(dāng)?shù)卣_(kāi)出過(guò)一筆高達(dá)8000萬(wàn)元的土地閑置罰單。

　　在過(guò)去的這些年，也常有輿論質(zhì)疑或指責(zé)“長(zhǎng)和系”在內(nèi)地通過(guò)政商關(guān)系囤地坐等升值的致富模式。

　　但李嘉誠(chéng)對(duì)這種說(shuō)法進(jìn)行了駁斥。他表示，集團(tuán)于內(nèi)地發(fā)展中或?qū)l(fā)展的土地，90%是從拍賣而來(lái)，而90%以上的物業(yè)均在建成后出售(酒店除外)，只有極少部分保留作收租之用，集團(tuán)也在積極等候土地“交吉”，并沒(méi)有囤地(香港亦如是)。

　　據(jù)香港學(xué)者郎咸平的研究，李嘉誠(chéng)的所有業(yè)務(wù)中，地產(chǎn)的回報(bào)率是最好的；其次是基建；再次是通信；最后是零售。

　　重整地產(chǎn)業(yè)務(wù)

　　現(xiàn)在看來(lái)，李嘉誠(chéng)在內(nèi)地拋售的資產(chǎn)主要是地產(chǎn)物業(yè)。

　　僅以重組之前的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)為例，據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者統(tǒng)計(jì)，過(guò)去10年里，在長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的營(yíng)業(yè)總額中，內(nèi)地的地產(chǎn)、酒店業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額占比從2005年的10%起逐年穩(wěn)步增長(zhǎng)，至2013年度超越香港市場(chǎng)達(dá)到最高占比50.9%；不過(guò)，這一營(yíng)業(yè)額占比到了2014年驟降至19.3%。

　　李嘉誠(chéng)一方面減持內(nèi)地的物業(yè)，回籠資金；另一方面將旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)獨(dú)立運(yùn)營(yíng)。

　　很長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與和記黃埔在內(nèi)地都被認(rèn)為是李嘉誠(chéng)的地產(chǎn)公司，在兩公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)中，地產(chǎn)業(yè)務(wù)均占有相當(dāng)?shù)谋壤＠?，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)了北京的別墅項(xiàng)目譽(yù)天下，和記黃埔開(kāi)發(fā)了上海的別墅御翠園、御濤園和御沁園等項(xiàng)目。

　　2015年年初，李嘉誠(chéng)分拆長(zhǎng)江實(shí)業(yè)和和記黃埔的地產(chǎn)業(yè)務(wù)。通過(guò)股份交換、資產(chǎn)合并及重組，長(zhǎng)地持有長(zhǎng)江實(shí)業(yè)及和記黃埔在香港、中國(guó)內(nèi)地及海外的所有地產(chǎn)業(yè)務(wù)，地產(chǎn)業(yè)務(wù)獨(dú)立上市，總市值為2930億港元。

　　據(jù)媒體報(bào)道，在長(zhǎng)地所持有的物業(yè)中，香港、內(nèi)地及海外分別占873億港元、1314億港元及120億港元，內(nèi)地物業(yè)占比高達(dá)57%。

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