沒交物業(yè)費遭強行斷水斷電 法院判物業(yè)違法賠錢

　　當前，小區(qū)物業(yè)服務(wù)糾紛已司空見慣。業(yè)主與物業(yè)公司容易發(fā)生哪些糾紛？如何妥善解決？昨日，市一中院發(fā)布了一起小區(qū)物業(yè)糾紛典型案例，希望公眾能從中學會維權(quán)。

　　沒交物管費遭斷水

　　雍某是江北區(qū)一小區(qū)業(yè)主。2013年9月16日，該小區(qū)物業(yè)公司向雍某發(fā)出催款函，要求他交納所欠水電、物管、公攤費等共計1700余元。雍某認為其中800元是開發(fā)商應(yīng)付給自己的違約金，應(yīng)從物業(yè)服務(wù)費中扣除，所以自己只欠900余元。

　　雙方協(xié)商無果后，雍某拒絕交納物管費。2013年9月24日，該物業(yè)公司決定將雍某家水閥關(guān)閉，停止供水。當日下午，雍某自行恢復(fù)供水，物業(yè)公司隨后拆掉水閥。之后，雍某家所在樓層發(fā)生漏水事故，并導(dǎo)致電梯損壞。

　　2013年10月1日，雍某在外租住了房屋，并支付一年租金18000元。

　　業(yè)主將物業(yè)告上法庭

　　之后，雍某訴至法院，訴請物業(yè)公司停止侵害，并賠償各項經(jīng)濟損失1.9萬余元，同時確認雍某應(yīng)當向物業(yè)公司交納的物管費、水費及公攤水電費的金額為900余元等。

　　2014年8月，法院前往現(xiàn)場進行勘驗。雍某家所在樓層水表井處于鎖閉狀態(tài)，且廚房內(nèi)水龍頭冷水管開關(guān)處于損壞狀態(tài)。一審法院審理后判決，物業(yè)公司賠償雍某一個月房租損失1500元。同時，確認雍某可以免交2013年10月的物業(yè)服務(wù)費。

　　物業(yè)賠房租免收物管費

　　雍某不服一審判決，提起上訴。二審法院審理后認為，糾紛發(fā)生時，物業(yè)公司采取強制斷水，顯然不合法，也給雍某的正常生活帶來不便，物業(yè)公司應(yīng)當承擔賠償責任。雍某由于被斷水，短期租房合情合理，但仍應(yīng)尋求合法途徑解決，以盡快恢復(fù)供水減少損失。

　　本案中，雍某與他人簽訂長達一年的租賃合同，并一次性付清一年租金，未及時訴請恢復(fù)供水，從而擴大了損失，對于擴大損失部分，由雍某自行承擔責任。

　　結(jié)合本案情況，酌定斷水合理期間損失為3個月為宜。法院認定租金賠償月數(shù)及物業(yè)費免交月數(shù)為3個月。超出3個月產(chǎn)生的租金，應(yīng)屬擴大損失部分，由雍某自行承擔。至于雍某與開發(fā)商之間因商品房買賣合同而應(yīng)由開發(fā)商支付的違約金，屬另一法律關(guān)系。在三方未達成一致意見情況下，不應(yīng)在雍某應(yīng)交納的物業(yè)服務(wù)費中抵扣。

　　近日，市一中院終審判決：物業(yè)公司賠償雍某3個月房租損失4500元，確認雍某可以免交2013年10月至12月共計3個月的物業(yè)服務(wù)費。

　　物業(yè)斷水斷電不合法

　　承辦法官稱，小區(qū)物業(yè)服務(wù)糾紛發(fā)生時，雙方均應(yīng)保持理性。由于采取過激行為導(dǎo)致對方損失的，需承擔相應(yīng)的賠償責任。如業(yè)主沒交物管費，小區(qū)物業(yè)只能采取正當途徑索要，而不能采取斷水斷電的方式來逼迫業(yè)主交費，這樣做是不合法的。

　　物業(yè)糾紛業(yè)主多敗訴

　　承辦法官稱，物業(yè)糾紛案件的被告多數(shù)為業(yè)主。由于物業(yè)管理主要是小區(qū)內(nèi)部的綠化、安保、環(huán)境、衛(wèi)生等與業(yè)主日常生活相關(guān)的服務(wù)，主要糾紛就是業(yè)主認為物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，故拖欠物管費。

　　據(jù)介紹，物業(yè)服務(wù)糾紛案件中，業(yè)主往往由于沒有充分證據(jù)來反駁物業(yè)公司的訴訟請求，所以敗訴占多數(shù)。由于對物業(yè)服務(wù)存在瑕疵主要來自親身感受，所以業(yè)主一般提不出有力證據(jù)。物業(yè)公司知道這一點，所以一般不做讓步。

　　承辦法官稱，發(fā)生糾紛后，不少業(yè)主借口對物業(yè)服務(wù)不滿意，不交或拖欠物管費，法官不建議采取這樣做法。因為《物業(yè)管理條例》中規(guī)定，業(yè)主有履行“按時交納物業(yè)服務(wù)費用”的義務(wù)。若對物業(yè)服務(wù)不滿意，業(yè)主可保留相關(guān)證據(jù)，向業(yè)主委員會反映，甚至提起法律訴訟。所以這要求業(yè)主要加強法律知識的學習，要注意收集、固定相關(guān)證據(jù)，有效保護自身合法權(quán)益。

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