香港土地困局:人均住房面積16平 25平要價490萬

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　　要建房，有地用不得

　　香港房價超高、房子奇小的主要原因，是可用于建房的土地嚴(yán)重短缺。由董建華牽頭的“團(tuán)結(jié)香港基金”近日發(fā)表研究報告顯示，1995年至2004年間香港已發(fā)展土地共增加7800公頃，而近十年來，這個數(shù)字卻銳減至僅1100公頃。

　　客觀說，香港政府解決住房問題曾有成功做法。政府開發(fā)大量公共屋邨（公屋），供低收入家庭申請，廉價出租。還有一批政府資助的“居屋”，由政府補(bǔ)貼地價后以優(yōu)惠價賣給低收入者。這兩項(xiàng)，讓大約46%的居民有了居所。然而房屋和土地的供需矛盾仍然尖銳。

　　其實(shí)，香港不缺土地，由于一向?qū)嵭邢喈?dāng)謹(jǐn)慎的用地政策，仍有大量土地儲備或閑置土地。在全港1100余平方公里的土地上，有400余平方公里是郊野公園，能不能拿出小部分給居民做居屋？這個問題過去免談，現(xiàn)在可以討論，但停留在討論階段。特區(qū)政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)改善民生只要一涉及動用土地，總會遭到一些團(tuán)體及環(huán)保人士激烈的反對，覓地建屋更是處處碰壁。

　　自港英時期開始，政府就通過制定“法定圖則”，把土地劃作不同用途的地帶。法定可供住宅開發(fā)的儲備越來越稀少，郊野地區(qū)則禁止開發(fā)，包括20多個郊野公園及一些特殊地塊和海岸公園。近年填海造地幾近停頓，陸上荒地等業(yè)權(quán)分散，一旦政府要收回發(fā)展，必須咨詢公眾意見，往往觸發(fā)爭議，不斷延宕。

　　另一障礙是社會共識難建立。有些是市民、團(tuán)體觀點(diǎn)角度不同，各說各理，有些是政治力量刻意阻撓特區(qū)政府施政，利用開發(fā)土地時的咨詢及法定程序來阻撓項(xiàng)目?！靶陆鐤|北開發(fā)計劃”可提供6萬個住宅，可是遭到環(huán)保人士及居民長期阻撓，有人組織數(shù)百人暴力沖擊立法會。近期填海工程研究撥款，頻遭立法會議員拉布阻撓。

　　郊野地，能碰不能碰

　　土地發(fā)展受困，受苦的不僅是市民，節(jié)節(jié)攀升的樓價和商業(yè)租金也使香港經(jīng)濟(jì)競爭力大受打擊。董建華曾痛心表示，“香港人住房無尊嚴(yán)”，呼吁社會充分認(rèn)識土地和房屋問題，作出理性選擇。

　　團(tuán)結(jié)香港基金日前發(fā)表的報告，提出發(fā)展郊野公園、增加土地供應(yīng)的建議。研究報告主要作者、香港大學(xué)金融學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)講座教授王于漸表示，香港劃定法定郊野公園范圍至今已有40年之久，政府理應(yīng)全面審視、檢討所有郊野公園的生態(tài)價值、服務(wù)和用途等，考慮發(fā)展其中一些。

　　行政長官梁振英表示，公眾可探討以“免地價”的方式在郊野公園內(nèi)生態(tài)價值較低的地方建屋并賣給特定對象，例如讓青年人首次置業(yè)。

　　但發(fā)展局局長陳茂波回應(yīng)，未來一年半任期內(nèi)，政府無意發(fā)展郊野公園用地。梁振英的建議僅僅是提出一個方向，促使各界進(jìn)行健康討論。

　　其實(shí)，特區(qū)政府2014年初就提出，計劃把大嶼山及鄰近地區(qū)打造成“東大嶼都會”，因涉及一片郊野公園的開發(fā)，引起很大爭議。支持適度開發(fā)的大嶼山發(fā)展咨詢委員會委員劉炳章說，“郊野公園用地是否真的絲毫不能碰？香港實(shí)際上又需要多少郊野公園？這些都是大家該討論的問題”。來自工聯(lián)會的立法會議員郭偉強(qiáng)也說，再過30年香港將增加100萬人口，如果郊野公園完全“碰不得”，那大家勢必要忍受更高密度的城區(qū)住房，加重交通、環(huán)境衛(wèi)生等方面的負(fù)擔(dān)，如此“人煙稠密”是否真合港人心意呢？

　　但前天文臺臺長林超英稱，郊野公園是面向平民、全民共享概念的公共財產(chǎn)。內(nèi)地都強(qiáng)調(diào)城鄉(xiāng)共生的概念，很難理解為何香港要縮減自己的“后花園”。

　　支持聲音認(rèn)為，只用小部分公園土地不會危害自然環(huán)境，而眼見大批人住在擠迫的房子或危房中卻不發(fā)展，才違反常理。反對的觀點(diǎn)則認(rèn)為，政府應(yīng)關(guān)注的是有多少空置的住宅，有多少在炒家手上，而不是打郊野公園的主意。

　　多探討，有何潛力可挖

　　看來，郊野公園暫時仍是土地開發(fā)的禁區(qū)，但相關(guān)討論正在深入。除了郊野公園，人們還在探討增加建房用地到底有什么潛力可挖。

　　一是近岸填海。上月，“幫港出聲”團(tuán)體舉行新聞發(fā)布會，建議在維港之外找地方適度填海。建筑師施家殷說，此研究建議香港應(yīng)進(jìn)一步研究8個近岸填海地點(diǎn)，包括新界將軍澳、大埔、屯門、南丫島北等地。他說，填海不是“惡魔”，新加坡及香港鄰近的澳門，一直通過填海大量增加土地，滿足市民需要。香港社會人士應(yīng)采取更正面、更積極和更理性的態(tài)度看待填海。其實(shí)填海向來是香港新增土地的最主要來源之一，自1887年起，香港填海約6947公頃，占香港現(xiàn)有土地的6%，這個數(shù)字約等于現(xiàn)在全港所有的住宅用地。

　　二是其他土地。本地專家趙令彬在報章發(fā)表觀點(diǎn)認(rèn)為，在一些郊野公園的邊際區(qū)域，在合理及必要情況下，可予適當(dāng)?shù)男》秶{(diào)整。他建議開發(fā)郊區(qū)丟廢的農(nóng)地、山地；加快舊區(qū)重建；將廢棄工廠大廈重建改作商住。

　　也有人認(rèn)為，不管開發(fā)陸地、海上，政府應(yīng)展示更強(qiáng)的協(xié)調(diào)能力。郭偉強(qiáng)認(rèn)為，陸上仍有不少土地可供改劃及開發(fā)，例如荒廢綠化地、非住宅土地以及“棕地”（指曾經(jīng)利用過的，后閑置、遺棄的土地）等等。而在與環(huán)保人士有爭議的填海造地問題上，政府可擴(kuò)大環(huán)保補(bǔ)償措施，讓環(huán)保人士成為支持政府的伙伴而非對立者。他接受記者訪問表示，其實(shí)香港政府有能力進(jìn)行大刀闊斧的改革，但社會上持不同意見的團(tuán)體阻礙了政府在土地問題上的施政。所有人都應(yīng)該問自己一個問題：“我們的下一代要住到哪去”，土地開發(fā)不是為了某部分人的利益，而是每一個市民都有需求，無論是公屋或私樓，都是為了下一代的長遠(yuǎn)考慮。

　　眼下，特區(qū)政府正多管齊下，增加不同類型的房屋供應(yīng)，包括未來三四年推出8.6萬套私人樓宇單位，房協(xié)和房委會3個月后會共同推出3700個資助房屋單位。針對近期熱絡(luò)的討論，特首梁振英呼吁社會人士本著同理心看待，當(dāng)自己有樓住，也應(yīng)讓正在輪候、住在劏房等的市民有機(jī)會上樓。香港城市大學(xué)公共政策學(xué)系副教授劉國裕認(rèn)為，下一步看政府如何引導(dǎo)社會積極討論、跳出既有框架，來決定香港土地供應(yīng)和房屋政策的走向。

　　人們相信，通過理性探討，多方設(shè)法，積極作為，香港一地難覓的困境可以得到緩解。

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