北京松綁樓市預(yù)售資金監(jiān)管 專家稱爛尾可能性低

　　被嚴(yán)格監(jiān)控了5年后，開(kāi)發(fā)商的“錢袋子”要迎來(lái)松綁的利好。昨日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)本市商品房預(yù)售資金使用管理的通知》(征求意見(jiàn)稿)，面向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。其中提出，擬將預(yù)售資金監(jiān)管的起點(diǎn)改為項(xiàng)目預(yù)售過(guò)半之時(shí)。

　　變化

　　預(yù)售過(guò)半前資金可自行支取

　　北京的新盤銷售，一直允許預(yù)售制，即人們口中的“買期房”。

　　預(yù)售資金監(jiān)管制度，實(shí)施于2010年12月，指的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在樓盤預(yù)售時(shí)，需要將預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，由房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同銀行對(duì)其中用于項(xiàng)目工程建設(shè)的資金實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管。

　　不過(guò)，在最新的《征求意見(jiàn)稿》中有了變化：商品房預(yù)售項(xiàng)目網(wǎng)上簽約面積不足預(yù)售許可證面積的二分之一時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可自行支取專用賬戶內(nèi)的資金用于工程建設(shè)。換句話說(shuō)，資金監(jiān)管將從項(xiàng)目預(yù)售完一半開(kāi)始。

　　對(duì)此，北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹稱，北京市預(yù)售資金監(jiān)管的額度是以完全覆蓋建安成本計(jì)算，一般普通商品房為3500元/平方米，精裝修住宅和高端項(xiàng)目在此基礎(chǔ)上疊加。即使在預(yù)售完成一半時(shí)進(jìn)行監(jiān)管，剩余房源的預(yù)售資金也完全可以實(shí)現(xiàn)最終工程款的覆蓋，不會(huì)出現(xiàn)“爛尾”。

　　現(xiàn)金保函可沖抵監(jiān)管資金

　　《征求意見(jiàn)稿》還首次提出，開(kāi)發(fā)企業(yè)可憑非監(jiān)管銀行開(kāi)具的現(xiàn)金保函，免除同等額度的監(jiān)管資金。其中，現(xiàn)金保函的擔(dān)保期限需覆蓋預(yù)售資金監(jiān)管的全過(guò)程，即從項(xiàng)目預(yù)售許可證獲批開(kāi)始至項(xiàng)目房屋初始登記完成。

　　保函，是一種書面信用擔(dān)保憑證，若申請(qǐng)人未能按雙方協(xié)議履行責(zé)任，則由擔(dān)保人代其履行一定金額、一定期限范圍內(nèi)的某種支付責(zé)任或經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。我的理解，現(xiàn)金保函應(yīng)該是銀行向政府擔(dān)保開(kāi)發(fā)商有足夠的資金流，可以覆蓋預(yù)售資金。一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，銀行作為擔(dān)保方要進(jìn)行相應(yīng)的賠付。不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，真正能夠開(kāi)得出現(xiàn)金保函的開(kāi)發(fā)企業(yè)，恐怕也只有實(shí)力雄厚的大型房企。

　　追問(wèn)

　　松綁后會(huì)不會(huì)“爛尾”？

　　北京當(dāng)初啟動(dòng)預(yù)售資金監(jiān)管，主要是為了防止新盤“爛尾”，損害購(gòu)房人的權(quán)益。那么，資金監(jiān)管放松了之后，“爛尾”的風(fēng)險(xiǎn)是否會(huì)提高？對(duì)此，專家分析，“爛尾”的可能性極低。

　　對(duì)于普通住宅來(lái)說(shuō)，由于銷售速度快、開(kāi)發(fā)周期短，當(dāng)商品銷售到一半時(shí)，工程往往也進(jìn)行了大半，后續(xù)監(jiān)管資金足以避免“爛尾”情況的發(fā)生。同時(shí)，《征求意見(jiàn)稿》也提出，當(dāng)發(fā)現(xiàn)預(yù)售項(xiàng)目有發(fā)生質(zhì)量事故、未按期交付或存在不能按期交付風(fēng)險(xiǎn)、存在嚴(yán)重違法違規(guī)行為影響工程建設(shè)等情形時(shí)，可暫停開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金支取。

　　對(duì)開(kāi)發(fā)商有什么影響？

　　現(xiàn)金流是開(kāi)發(fā)企業(yè)的“救命稻草”，特別是在地價(jià)成本日益高企的環(huán)境下，支付巨額土地款后的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期，往往也是房企錢最緊的時(shí)候。對(duì)預(yù)售資金支取權(quán)限的放松，無(wú)疑幫了開(kāi)發(fā)商一個(gè)不小的忙。

　　“特別是開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)的豪宅項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，前期資金投入大，借貸融資的成本高，若可以提前支取預(yù)售款，無(wú)疑能大幅緩解開(kāi)發(fā)商的資金壓力，甚至可以提高企業(yè)對(duì)沖市場(chǎng)變化的能力?！北本┲性禺a(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示。

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