樓市觀察： "高燒"的二線城市政策轉(zhuǎn)向"控房?jī)r(jià)"

　　3月下旬以來(lái)，滬深等一線城市接連出臺(tái)樓市“收緊”政策，將不少購(gòu)房需求擠壓到周邊地區(qū)和二線城市，隨后的4月份包括南京、杭州、天津等城市房屋交易量?jī)r(jià)“躥升”。面對(duì)這一局面，多地為此接連出招：或加碼限購(gòu)限貸舉措，或推出更直接的限價(jià)規(guī)定，以達(dá)到“控房?jī)r(jià)”、“穩(wěn)市場(chǎng)”之目的。

　　市場(chǎng)升溫

　　4月土地價(jià)格明顯上漲 南京蘇州頻現(xiàn)地王

　　自3月底上海、深圳發(fā)布“限購(gòu)令”為樓市降溫后，滬深樓市呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的回收走勢(shì)；北京雖未在全市范圍內(nèi)推出收緊舉措，但通州區(qū)在去年8月發(fā)布限購(gòu)令后，又在本月發(fā)文將商住房納入限購(gòu)范疇，此舉對(duì)周邊地區(qū)、尤其是環(huán)京四縣的樓市同樣造成了不小的影響。

　　上述一線城市的購(gòu)房需求在政策引導(dǎo)下得到控制，卻并未消散，通過(guò)“擠壓”效應(yīng)傳導(dǎo)到周邊地區(qū)和政策相對(duì)寬松的二線城市。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，剛剛過(guò)去的4月份，機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的南京、蘇州、杭州、天津和南寧等15個(gè)二線城市新建商品住宅成交面積為1967萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)7.8%，同比增長(zhǎng)88.3%；全國(guó)市場(chǎng)熱點(diǎn)從此前的蘇州，轉(zhuǎn)為杭州和天津；其中天津市場(chǎng)最火爆，環(huán)比增幅為30個(gè)城市最高水平，達(dá)到38.1%。

　　針對(duì)4月二線樓市“爆發(fā)”的原因，上述報(bào)告認(rèn)為，二線城市購(gòu)房政策要比一線城市寬松，而且房屋均價(jià)也明顯低于一線城市，所以購(gòu)房者會(huì)積極認(rèn)購(gòu)、加速成交。這使得同比增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)較為明顯，目前成交規(guī)模創(chuàng)下了2010年以來(lái)的月度最高水平。

　　另一方面，異?；鸨耐恋厥袌?chǎng)也讓二線樓市“高燒”難退。

　　中原地產(chǎn)研究部最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止4月24日，二線城市已成交165宗住宅用地，平均溢價(jià)率高達(dá)72%，刷新了歷史紀(jì)錄，而成交平均樓面價(jià)也達(dá)到了4519元每平米，同比漲幅高達(dá)183%。

　　不僅如此，在蘇州、杭州、南京等城市均出現(xiàn)了明顯的地王扎堆出現(xiàn)的現(xiàn)象，從市場(chǎng)預(yù)期看，地王的出現(xiàn)將影響后續(xù)市場(chǎng)持續(xù)升溫。

　　政策轉(zhuǎn)向

　　熱點(diǎn)二線城市從“去庫(kù)存”到“控房?jī)r(jià)”

　　2015年年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“去庫(kù)存”等五大任務(wù)，隨后一系列樓市刺激舉措相繼出臺(tái)，這讓部分城市樓市出現(xiàn)明顯的“量?jī)r(jià)拉升”格局。

　　“房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入新常態(tài)，未來(lái)政策方向?qū)恼w去庫(kù)存趨向‘托底蓋帽’。部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市會(huì)出臺(tái)約束性政策，但力度不會(huì)太大?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中新網(wǎng)(微信公眾號(hào)：cns2012)記者分析稱。

　　記者從蘇州市住建部門查詢獲悉，截止5月10日，蘇州樓市的可售房源達(dá)94210套；而在2015年2月24日，這一數(shù)據(jù)還高達(dá)132130套?？梢?jiàn)，蘇州房地長(zhǎng)市場(chǎng)的去庫(kù)存效果顯著。

　　而南京的情況則更為突出。南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，截至5月10日15時(shí)，南京新房庫(kù)存可售套數(shù)為27271套，按照3月近1.5萬(wàn)套的月銷量來(lái)計(jì)算，還不夠市場(chǎng)消化兩個(gè)月。而在去年11月底，南京樓市新房庫(kù)存還有5.3萬(wàn)套，五個(gè)月時(shí)間庫(kù)存減少了2.6萬(wàn)套。

　　CRIC房地產(chǎn)研究中心3月發(fā)布報(bào)告稱，整體來(lái)看一、二線熱點(diǎn)城市持續(xù)熱銷之下，庫(kù)存量也大幅下滑，同時(shí)，二線城市現(xiàn)兩極分化，各城的“去庫(kù)存”和“控房?jī)r(jià)”政策開(kāi)始分道揚(yáng)鑣，庫(kù)存過(guò)低的城市會(huì)加大土地供應(yīng)。

　　在這種分化格局之下，部分二線城市從“去庫(kù)存”，逐步轉(zhuǎn)向開(kāi)始為寬松政策“剎車”，以達(dá)到“控房?jī)r(jià)”的新目標(biāo)。

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前已有蘇州、南京、合肥、河北廊坊、惠州等城市紛紛收緊房地產(chǎn)政策，其中，河北廊坊環(huán)京四縣和惠州的相似，分別毗鄰北京和深圳兩個(gè)一線城市，因擠出效應(yīng)催熱了本地樓市。

　　多維度“收緊”

　　限購(gòu)、限貸政策加碼 多地祭出限價(jià)令

　　在上述地區(qū)推出的“收緊”新政中，信貸額度和購(gòu)買條件限制依然是需求側(cè)調(diào)控的主要手段，而部分城市針對(duì)“穩(wěn)房?jī)r(jià)”的急迫需求，還祭出了相應(yīng)的“限價(jià)”舉措。

　　作為率先舉起政策“收緊”大旗的二線城市，蘇州早在今年3月就發(fā)布了樓市調(diào)控舉措，最引人矚目的，要數(shù)有關(guān)強(qiáng)化商品房?jī)r(jià)格管理的規(guī)定。

　　3月18日，蘇州市政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見(jiàn)》，被稱為“蘇十條”。按照規(guī)定，蘇州市區(qū)(不含吳江區(qū))新批準(zhǔn)商品住宅項(xiàng)目在對(duì)外銷售時(shí)，同批次房源應(yīng)當(dāng)一次全部公示銷售價(jià)格，實(shí)際銷售價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格，申報(bào)價(jià)格3個(gè)月內(nèi)不宜調(diào)高，6個(gè)月內(nèi)調(diào)高幅度不宜超過(guò)6%，12個(gè)月內(nèi)不宜超過(guò)12%，同一批次房屋間價(jià)格不得調(diào)劑使用。

　　采取直接限價(jià)手段的還有南京，有媒體報(bào)道稱，南京市于4月25日正式宣布商品住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格將設(shè)“漲停區(qū)間”，申報(bào)均價(jià)每平方米2萬(wàn)元以下的，年化漲幅不宜高于12%；每平方米2萬(wàn)至3萬(wàn)元的，年化漲幅不宜高于10%；每平方米3萬(wàn)元以上的，年化漲幅不宜高于8%。

　　在香河縣人民政府發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》)中，也提出了明確的限漲舉措。

　　《意見(jiàn)》指出嚴(yán)格落實(shí)住房?jī)r(jià)格備案制度，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房前應(yīng)到房管部門進(jìn)行備案，實(shí)行一房一價(jià)，明碼標(biāo)價(jià)。新備案商品房?jī)r(jià)格以目前我縣區(qū)域?qū)嶋H交易價(jià)格為基礎(chǔ)，參照周邊縣區(qū)價(jià)格，備案后三個(gè)月內(nèi)不得進(jìn)行調(diào)整。

　　在限購(gòu)方面，河北廊坊市政府于4月1日發(fā)布“廊九條”，對(duì)下轄三河、大廠、香河和固安實(shí)施房地產(chǎn)限購(gòu)政策，規(guī)定非本地戶籍居民家庭限購(gòu)1套住房。

　　而北京通州區(qū)在5月5日發(fā)布的樓市限購(gòu)舉措中，也首次對(duì)商務(wù)型公寓納入限購(gòu)范疇，規(guī)定商務(wù)型公寓將暫停向以下三類家庭出售：已擁有1套及以上住房的本市戶籍單身人士及非本市戶籍居民家庭；已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭；無(wú)法提供在本市連續(xù)5年以上繳納社會(huì)保險(xiǎn)和個(gè)人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭。

　　在限貸方面，“廊九條”明確規(guī)定，非本地戶籍居民家庭購(gòu)房首付款比例不低于30%；惠州規(guī)定，個(gè)人住房按揭貸款必須嚴(yán)格按照人民銀行的規(guī)定來(lái)確定首付比例和利率，同時(shí)，在小微貸款以及消費(fèi)貸方面，出現(xiàn)貸款額度變低的情況。