上半年周均誕生10個"地王"地價貴過房價誰買單？

　　上周五(7月8日)，鄭州一住宅用地溢價294%成交，成為該市總價、單價雙料新“地王”，這已經(jīng)是7月以來全國成交的第16宗“地王”。今年上半年，中國50個主要城市中已冒出兩百余宗“地王”，勘稱有史以來高價地最密集涌現(xiàn)的半年。但未來一兩年后，誰來為這些地價貴過房價的房子買單？買房人在擔(dān)憂，賣房人也在發(fā)愁。

　　狂歡——

　　上半年全國主要城市涌現(xiàn)219宗高價地

　　上半年，中國50個主要城市里的“地王”數(shù)量以每周近10宗的速度快速增長。

　　中原地產(chǎn)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，今年1—6月份，全國50個主要城市誕生的“地王”(統(tǒng)計口徑為單宗土地金額超過10億元的地塊)多達(dá)219宗，其中的熱點(diǎn)城市蘇州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武漢11宗、天津14宗。

　　同時，上半年全國主要的50大城市土地出讓金總額首次突破萬億元，高達(dá)10243億元，遠(yuǎn)超去年同期的6973億元。杭州、蘇州、南京、合肥成交額同比漲幅甚至超過了200%。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向中新網(wǎng)記者分析，2016年是中國有史以來“地王”最密集的年份，而這場“地王盛宴”呈現(xiàn)出了一些新特點(diǎn)：

　　一是由一線城市蔓延至二線城市。南京、蘇州、合肥等二線城市成了2016年“地王”出現(xiàn)最多的區(qū)域，這些城市恰好是今年以來房價上漲最迅速的地方。

　　二是超過半數(shù)為國企央企斬獲。中國電建、葛洲壩、招商、華僑城、魯能、保利等具有央企或國企背景的企業(yè)堪稱上半年土地市場“地王”收割機(jī)。

　　三是溢價率、樓面地價等創(chuàng)下新高。219宗“地王”中溢價率超過100%的地塊有109宗，超過50%的地塊更多達(dá)167宗。

　　風(fēng)險——

　　地價貴過房價誰來買單？

　　“地王”頻出，一二線樓市“面粉”比“面包”還貴的現(xiàn)象愈發(fā)凸顯。3月18日，招商地產(chǎn)拿下南京浦口區(qū)一宅地，樓面價22320元/平米追平區(qū)域房價；4月25日，保利地產(chǎn)54億元奪下廈門雙料“地王”，樓面價是區(qū)域房價的1.6倍；7月8日，鄭州萬科美景房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司拿下的地王，樓面價13411元/平米，也超過了該區(qū)域均價。

　　“這么高價拿地，將來不還得買房人承擔(dān)？”“地價貴房子就貴，房子貴租金就貴”……面對“地王”扎堆，眾多網(wǎng)友擔(dān)憂高地價會催漲房價，讓買房、甚至租房成本進(jìn)一步走高。

　　而希望通過“造豪宅”擺脫高價地困局的開發(fā)商日子也不好過。以北京為例，北京累計出讓樓面價超3萬元/平米的地塊59宗，開發(fā)商們?yōu)槟孟逻@些地塊總共花了1919.38億元，但截止6月中旬，銷售額卻只有224.8億元。

　　張大偉說，北京的很多“地王”要想上市盈利，需要未來兩年房價在目前基礎(chǔ)上漲100%甚至更多。

　　然而社科院日前發(fā)布的報告認(rèn)為，房地產(chǎn)市場 “空間錯配持續(xù)加劇，住房結(jié)構(gòu)性過剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存”等問題值得關(guān)注。2016年下半年到2017年上半年，房地產(chǎn)市場可能會迎來一個短期調(diào)整期。

　　張大偉認(rèn)為，當(dāng)前寬松性政策下房企不理性、不健康的搶地行為為后續(xù)樓市發(fā)展帶來風(fēng)險。

　　有市場觀點(diǎn)認(rèn)為，不排除有部分開發(fā)商通過融資舉債、加杠桿等方式造“地王”，助推房價上漲以期自我解套。易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)提醒，在積極擴(kuò)張戰(zhàn)略下，部分企業(yè)上半年債務(wù)融資規(guī)模較大，后續(xù)需要警惕存在的償債壓力和風(fēng)險。

資料圖：中新社發(fā) 魏東升 攝 圖片來源：CNSPHOTO

　　擔(dān)憂——

　　瘋狂的“地王”何時止步？

　　進(jìn)入7月份，“地王”瘋狂的局面并未扭轉(zhuǎn)，杭州、南京、鄭州等地8天內(nèi)成交了16宗溢價率超過50%的高價地。但市場預(yù)期，在“因城施策”方針下，后續(xù)局部過熱的土地市場將會念起政策“緊箍咒”。

　　6月初國土資源部對異常交易地塊備案制度的重申被視為政策收緊的一個信號。國土資源部稱這一對高價地監(jiān)控的備案制度將“有效執(zhí)行”，并會采取穩(wěn)定市場的相關(guān)措施，制訂周密工作預(yù)案，預(yù)防、化解土地市場可能出現(xiàn)的異常交易。

　　為防止高價地風(fēng)險，部分地方城市也已經(jīng)在收緊土地政策。站在“地王潮”風(fēng)口浪尖的蘇州、南京先后祭出土拍“熔斷機(jī)制”，設(shè)置地價紅線，規(guī)定超過紅線競價無效。

7月8日，在火爆的南京土地拍賣現(xiàn)場，開發(fā)商們汗流浹背，展開奪地大戰(zhàn)?！≈鞎苑f 攝

　　而這些政策出臺后，相關(guān)城市多宗地塊接連流拍。7月8日南京出讓的8塊宅地中有7塊因競價激烈遭遇“熔斷”，僅有一宗地塊以18829元／平米的樓面價出讓成功，而這又是一宗高價地。

　　CRIC研究中心向記者提供的報告指出，目前蘇州、南京等熱點(diǎn)城市雖面臨政策性壓力，但在行業(yè)集中度快速提升、大中型企業(yè)規(guī)模訴求高漲的背景之下，土拍市場熱度仍難出現(xiàn)實質(zhì)性降溫。下半年熱點(diǎn)城市“地王”涌現(xiàn)頻率或有所放緩，但地價仍將維持在高位。

　　針對當(dāng)前“地王”瘋狂顯現(xiàn)，財經(jīng)評論員馬光遠(yuǎn)建議，除政策引導(dǎo)扭轉(zhuǎn)不正常預(yù)期外，應(yīng)在熱點(diǎn)二線城市嚴(yán)控土地市場的炒作，通過增大土地供應(yīng)等方式平抑市場，并對開發(fā)商拿地資金來源予以監(jiān)管限制，為土地市場降溫。