深圳樓市調(diào)控長效機制尚待完善

　　近年來，深圳房價上漲較快，根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年深圳新建商品房價格同比上漲47.5％，2016年4月達到63.4％的近年來最高漲幅。與此同時，今年3月25日、10月4日，深圳相繼2次對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，取得一定階段性效果，9月深圳新建商品房價格同比上漲34.5％，“10·1”后更是出現(xiàn)量價齊跌的現(xiàn)象，房地產(chǎn)上漲勢頭有所回落。深圳市規(guī)劃和國土資源委員會數(shù)據(jù)顯示，10月深圳新建商品住宅成交均價環(huán)比下降9.72％。有專家認為，深圳本輪樓市價格迅速增長，受供需兩側(cè)多重因素推動，在細化房地產(chǎn)調(diào)控政策的同時，亟待完善長效機制，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　深圳“10·4新政”后開盤的第一個項目，位于深圳蛇口的“山語?！?0月9日正式開盤，記者在現(xiàn)場感受到調(diào)控帶來的微妙影響。當(dāng)天，這一樓盤開發(fā)商共推出500余套房源，盡管前來選房的人不少，但一些購房者觀望情緒濃厚。“由于近期全國范圍內(nèi)限購政策密集，我只是來看一下，更傾向于觀察一段時間再決定是否入手?！痹陂_盤現(xiàn)場的一位企業(yè)高管張先生告訴記者。

　　來自深圳市規(guī)土委的數(shù)據(jù)顯示，“山語?！钡拈_盤均價為5.8萬元／平方米，比其備案均價6.4萬元／平方米，下降約10％，其開盤的銷售率為59.5％?！斑@顯示出樓市調(diào)控政策后市場已經(jīng)趨于理性?！鄙钲诜康禺a(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉表示，深圳“10·4新政”規(guī)定“社保三年改五年”“戶籍單身人士（含離異）限購1套住房”等較為嚴(yán)格的調(diào)控措施，有效抑制了房價過快上漲的趨勢，規(guī)范了市場秩序，調(diào)控效果初步顯現(xiàn)，成交量與價格更明晰的趨勢將在新政后的2－3周后開始展現(xiàn)。

　　而在二手房市場，市場看跌的預(yù)期正在逐步形成。深圳中原研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，國慶后的首周7成二手房業(yè)主下調(diào)了房源價格。“再加上深圳二手房評估價已于近期進行調(diào)整，二手房交易費用有所增加，業(yè)主對后市的看空情緒將會繼續(xù)加大?！鄙钲诜康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會副秘書長張媛說道。

　　根據(jù)深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會的初步統(tǒng)計，國慶后深圳二手房市場呈現(xiàn)“量價齊跌”的特點，日成交量下跌約一半，“之前日成交量約300余套，現(xiàn)在只有100多套，下降趨勢十分明顯。”深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會發(fā)展研究部總監(jiān)徐楓說，“二手房的掛牌量也在下跌，目前的觀測是大約下降20％?！?/p>

　　不少業(yè)界專家認為，深圳是我國房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標(biāo)城市之一，其價格走向常領(lǐng)先于其他城市。與部分熱點城市相同，深圳樓市上揚受宏觀因素影響，且價格敏感性較其他城市更強。但與此同時，深圳房地產(chǎn)市場也有諸多特點，供需兩側(cè)的多重因素推動了深圳本輪房價過快上漲。但房價的過快上漲將可能對深圳經(jīng)濟社會發(fā)展帶來一系列不利影響，不利于人才集聚、抬高了實體企業(yè)的成本。建議在細化房地產(chǎn)調(diào)控政策的同時，完善長效機制，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　一是加強房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)?！胺慨a(chǎn)中介的立法工作，我們呼吁了很多年，但一直很難推進。我們也希望在這次房地產(chǎn)調(diào)控過程中，對立法等問題重視起來?！睆堟抡f，在沒有法規(guī)罰責(zé)的情況下，中介市場的混亂確實對房價起了推波助瀾的作用。在10月4日調(diào)控后，深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會共收到330家“黑中介”的舉報，“而深圳一共備案的中介才440家?！睂＜医ㄗh，加快推進房產(chǎn)中介行業(yè)立法進程，加強二手房掛牌的“房源編碼制度”等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在加大打擊虛假宣傳的同時，從制度層面減少虛假房地產(chǎn)信息的操作空間。

　　二是加強互聯(lián)網(wǎng)金融等金融創(chuàng)新的監(jiān)管力度，設(shè)置房地產(chǎn)與金融業(yè)的“防火墻”。在10月底的專項檢查中，記者跟隨執(zhí)法人員來到一家名為“合時代”的互聯(lián)網(wǎng)金融公司。深圳市市場和質(zhì)量監(jiān)督管理委員會執(zhí)法人員唐成孝說，該公司自10月以來發(fā)布了一系列房產(chǎn)項目貸款產(chǎn)品，通過房地產(chǎn)中介為購房者提供購房資金，借款資金比例超過房款50％，年利率達15％，涉嫌經(jīng)營“首付貸”業(yè)務(wù)，屬于國務(wù)院《互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險專項整治工作實施方案》中嚴(yán)禁的違規(guī)行為。

　　不少業(yè)界人士認為，這類產(chǎn)品違背了監(jiān)管機構(gòu)對于房地產(chǎn)信貸相關(guān)政策的精神，使得監(jiān)管機構(gòu)對于房地產(chǎn)金融杠桿的控制變得無效，且屢禁不止，亟待加強常態(tài)化打擊力度。同時，要加強房產(chǎn)中介機構(gòu)涉足金融產(chǎn)品的監(jiān)管，建議在后期調(diào)控中，警惕首付貸、房產(chǎn)眾籌的“變形”產(chǎn)品，避免投資者通過新興金融創(chuàng)新規(guī)避監(jiān)管。

　　三是創(chuàng)新土地供給模式，增大土地供應(yīng)、穩(wěn)定樓市供求關(guān)系。長期以來，深圳存在城市違建多、可用土地少等問題。專家認為，在城市更新土地供應(yīng)的方式方面，建議簡化操作流程，減少審批時間，同時采用違建房改造成人才住房等方式，多措并舉加大土地供應(yīng)。

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