“漲租”“破產(chǎn)”迭起 長租公寓不能過度金融化

　　近日，杭州一家名為鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司（以下簡(jiǎn)稱鼎家）的長租公寓公司宣布，因經(jīng)營不善導(dǎo)致資金鏈斷裂，已停止運(yùn)營，致使為數(shù)眾多的租客受損?！皾q租事件”尚未平息，“破產(chǎn)事件”再次把長租公寓推上了風(fēng)口浪尖。相關(guān)專家表示，發(fā)展租賃市場(chǎng)是建立房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要組成部分，但租賃市場(chǎng)過度金融化也帶來了一系列問題，值得警惕，有關(guān)部門應(yīng)該積極介入、加強(qiáng)監(jiān)管。

　　8月20日，鼎家突然宣布破產(chǎn)，并被安排進(jìn)入破產(chǎn)清算程序，此事之所以影響較大，是由于鼎家在公寓運(yùn)營中采用了激進(jìn)的“金融游戲”。記者了解到，鼎家在與租客簽訂租房合同時(shí)，會(huì)推薦租客使用工商銀行、愛租哪、美窩、365分期、愛上街等分期支付APP，在未告知租客會(huì)產(chǎn)生借貸關(guān)系的情況下，租客通過APP一次性把租金付給了鼎家。這導(dǎo)致鼎家破產(chǎn)后，租客不僅拿不回押金，還要每月向這些APP還款。與此同時(shí)，房東卻未收到鼎家應(yīng)付的租金。

　　既然租客付了租金，那么本該轉(zhuǎn)交房東的租金去了哪？有分析認(rèn)為，鼎家的商業(yè)模式簡(jiǎn)單說就是利用租客的信用，向網(wǎng)絡(luò)金融機(jī)構(gòu)套取大量幾乎零成本的擴(kuò)張資金。除了鼎家外，很多中介機(jī)構(gòu)都在利用這種方式加快企業(yè)資金回籠。

　　“此次曝光的杭州長租公寓項(xiàng)目破產(chǎn)，說明很多長租公寓一旦涉足金融業(yè)務(wù)，就會(huì)出現(xiàn)新問題?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此類租賃業(yè)務(wù)，相當(dāng)于中間加入了一層消費(fèi)貸業(yè)務(wù)，租客表面上是每個(gè)月付租金，但其實(shí)是每個(gè)月在還網(wǎng)貸。如果業(yè)務(wù)操作穩(wěn)定，本身沒問題，但如果中間資金不到位，導(dǎo)致房東不愿意繼續(xù)出租，這個(gè)時(shí)候租客就會(huì)很被動(dòng)。

　　鼎家“爆雷”看起來只是個(gè)例，但隨著越來越多的玩家和資本進(jìn)入長租公寓市場(chǎng)，類似的風(fēng)險(xiǎn)正在急劇放大。近年來，萬科、龍湖、遠(yuǎn)洋、旭輝等行業(yè)龍頭開發(fā)商，紛紛選擇以自建團(tuán)隊(duì)或合作的方式進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域；鏈家自如、魔方公寓、青年匯、蘑菇公寓等各類長租公寓品牌涌現(xiàn)；互聯(lián)網(wǎng)巨頭阿里巴巴、京東等也相繼宣布進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)。數(shù)據(jù)顯示，截至2018年3月份，全國范圍內(nèi)各類長租公寓品牌達(dá)1200多家，房源規(guī)模逾202萬間。

　　大量資本進(jìn)入長租公寓行業(yè)，本應(yīng)有助于推動(dòng)行業(yè)快速發(fā)展，但在現(xiàn)實(shí)中，一些資本加持的企業(yè)為搶占房源，哄抬租價(jià)、隨意挪用租金，反而放大了行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。在原我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉看來，大量資金進(jìn)入長租公寓市場(chǎng)，卻并未改善租房問題，這是因?yàn)樵诼涞氐臅r(shí)候，這個(gè)行業(yè)跑偏了。

　　“其中最直接的風(fēng)險(xiǎn)就是未來租金的不確定性，空置率過高、租金異常波動(dòng)、租戶違約等因素都有可能影響到未來的租金收入，從而引發(fā)一定風(fēng)險(xiǎn)。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波說。

　　發(fā)展住房租賃市場(chǎng)是建設(shè)房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要內(nèi)容，是保障民生的關(guān)鍵舉措，在大力發(fā)展的同時(shí)必須注意防范風(fēng)險(xiǎn)。8月17日，北京市住建委聯(lián)合多部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，要求住房租賃企業(yè)不得利用自銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源、不得以高于市場(chǎng)水平的租金或哄抬租金搶占房源。繼北京對(duì)租賃市場(chǎng)調(diào)控力度全面收緊后，天津、南京等多地也開始跟進(jìn)。

　　相關(guān)專家表示，涉及長租公寓的金融監(jiān)管有著相對(duì)的獨(dú)特性，金融管理部門和互聯(lián)網(wǎng)管理部門應(yīng)該積極介入，重點(diǎn)關(guān)注資金使用合規(guī)性，防止租戶所繳納的租金被挪作他用。此外，由于長租公寓收益率普遍較低，金融在推動(dòng)長租公寓規(guī)?；l(fā)展時(shí)為獲取更高的預(yù)期收益，容易推高租金，這需要相關(guān)監(jiān)管部門格外注意。

　　當(dāng)然，長租公寓市場(chǎng)的發(fā)展離不開金融的支持。無論是集中式公寓還是分散式公寓，若想快速發(fā)展壯大肯定需要金融的支持，但要充分注意到過度金融化可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)，并加以控制。

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