“一手交錢一手交房”理應(yīng)成主流

這幾天，多條關(guān)于“現(xiàn)房銷售”的話題登上熱搜，引發(fā)網(wǎng)友熱議。今年1月召開(kāi)的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確提出，房地產(chǎn)工作中，有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售。近期多個(gè)省份住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議相繼召開(kāi)，山東、河南、安徽、四川等地均提出，將提高預(yù)售門(mén)檻，開(kāi)展“現(xiàn)房銷售”試點(diǎn)。

筆者認(rèn)為，“一手交錢一手交房”理應(yīng)成主流。長(zhǎng)期以來(lái)，公眾特別是各類商家最信奉的交易原則就是“一手交錢一手交貨”。這是因?yàn)?，出賣人難免擔(dān)心，發(fā)貨了后錢未必收得回來(lái)；買受人則往往擔(dān)心，先給了錢可能收不到東西。為最大程度降低雙方的交易風(fēng)險(xiǎn)，“一手交錢一手交貨”就成為優(yōu)選策略。如今，盡管部分商品存在“交錢”與“交貨”分離，比如商品定制，但“一手交錢一手交貨”仍是主流。

在商品房交易中，普遍情況是“交錢”與“交貨”分離，且分離時(shí)間很長(zhǎng)。商品房“先款后貨”，實(shí)際上就是商品房預(yù)售制度。預(yù)售制度的建立，是基于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道、融資手段單一，從銀行貸款幾乎是唯一選擇。為解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金問(wèn)題，相關(guān)法律法規(guī)與政策允許其先收取房?jī)r(jià)款，然后建設(shè)商品房。這對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，可以降低成本、節(jié)省資金、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)其他項(xiàng)目。

然而，商品房預(yù)售制度對(duì)消費(fèi)者而言，卻存在很多風(fēng)險(xiǎn)，甚至直接導(dǎo)致利益嚴(yán)重受損。且不說(shuō)交房后，房產(chǎn)的實(shí)際情況與開(kāi)發(fā)銷售時(shí)宣傳的差距較大、質(zhì)量降低，更主要的是，期房受工期、成本變動(dòng)、金融政策調(diào)整影響，以及受預(yù)售資金被貪污、挪用的拖累，會(huì)存在長(zhǎng)時(shí)間停工直至爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。商品房“先款后貨”，也容易被一些資歷不足的小公司、“皮包”公司“空手套白狼”。去年多地出現(xiàn)爛尾樓盤(pán)的業(yè)主“聯(lián)名停貸”事件，就敲響了警鐘。

正因預(yù)售制度帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越高，國(guó)家相關(guān)部門(mén)去年要求各地優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，專戶專存、?？顚Ｓ茫员Ｕ享?xiàng)目順利交付。今年1月17日，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議中指出，有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)。此后多個(gè)省份提出開(kāi)展“現(xiàn)房銷售”試點(diǎn)，這是從以開(kāi)發(fā)商為本，向以消費(fèi)者為本的可貴轉(zhuǎn)變。

雖然在目前及未來(lái)，現(xiàn)房銷售不會(huì)完全取代預(yù)售制，但應(yīng)成為主流。當(dāng)“一手交錢一手交房”成為主流，既能抵御很大一部分風(fēng)險(xiǎn)，又能有效提升消費(fèi)者的購(gòu)房意愿。讓“一手交錢一手交房”成主流，是有現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)的——以前房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，房屋供不應(yīng)求，期房符合現(xiàn)實(shí)需求；如今房地產(chǎn)供過(guò)于求，要打“去庫(kù)存持久戰(zhàn)”，加之購(gòu)房者消費(fèi)觀念改變，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商也在主動(dòng)調(diào)整，是時(shí)候積極推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡了。

據(jù)報(bào)道，近年來(lái)北京、上海、海南等地的土拍環(huán)節(jié)，都曾在多宗地塊拍賣公告中提出“競(jìng)現(xiàn)房銷售”的條件。“競(jìng)現(xiàn)房銷售”是指土地拍賣過(guò)程中，宗地拍賣價(jià)格達(dá)到設(shè)定最高限價(jià)后，競(jìng)拍者開(kāi)始競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)房銷售面積，能夠承諾銷售時(shí)提供更高面積，或更大比例現(xiàn)房的為競(jìng)得者。這種政策性引導(dǎo)，符合消費(fèi)者對(duì)公平正義的追求，值得借鑒和推廣。