隱秘的交易

但萬科集團與成都“哈爾濱幫”扯上關系，多少讓人有些意外。2009年以前，萬科拿地的方式較為單一，主要依靠土地招拍掛。這種堅持一方面保證萬科了拿到熟地就開發(fā)的模式，但也面臨土地成本高、獲取土地的難題。

郁亮擔任萬科總裁之后，風格有所轉變，財務出身的郁亮看重財務指標，對下增加業(yè)績壓力，萬科各分部也有了較多自主權，拿地方式開始嘗試多元化路線，其中就包括合作拿地、土地整理、新城鎮(zhèn)開發(fā)、舊城改造等方式。四川房地產(chǎn)圈的人感嘆說：“連萬科都考慮（拿地）出路，這是逼良為娼的過程?！?/p>

2010年，與“地主”合作，成為萬科拿地的一種常見方式。但萬科為何選擇成都同泰這樣的“非專業(yè)公司”，且通過控股的方式合作？

一位當?shù)胤康禺a(chǎn)界人士分析說，一些特殊地塊需要與有政府關系的公司合作，才可以順利拿到。同時，這還有助于降低拿地成本。而用股權收購方式，不易被察覺。

他推測，有當?shù)馗吖偃嗣}的成都同泰，在萬科入股之前，應該已就五龍山項目的6100畝土地打包與新都區(qū)政府簽訂了土地一級開發(fā)協(xié)議。

所謂土地一級開發(fā)，是指土地出讓前的運作方式，將“生地”變?yōu)椤笆斓亍?，達到可以出讓的“五通一平”或“七通一平”的標準。在大多數(shù)城市，主要是由政府來操作，也有政府委托企業(yè)運作，政府負責管理和監(jiān)督，或者由國有企業(yè)或事業(yè)單位性質的土地儲備機構來做。

土地一級開發(fā)環(huán)節(jié)，企業(yè)需要一級土地開發(fā)的資質，開發(fā)的成本包括征地補償、土地平整、道路、自來水、通信等基礎設施建設投入等。通常，負責土地一級開發(fā)的企業(yè)愿意拿地，進行“土地一二級聯(lián)動開發(fā)”，在獲得一級開發(fā)的收益之后，繼續(xù)獲取二級開發(fā)的巨大收益。這需要良好的政府關系。

成都同泰號稱注冊資本1000萬元，實際到位資本只有200萬元，遠遠不足以操盤一個如此土地體量的大盤項目。它需要找一個有資金實力和開發(fā)能力的合作伙伴。萬科看好五龍山項目，卻無政府資源及拿地渠道。雙方的合作也算順理成章。如此，成都同泰就成為“倒手土地”的“中介公司”，成都萬科是真正的土地買家。

但是，作為上市公司的萬科，不方便直接拿錢來買這個“拿地能力”，控股成都同泰就是個好的選擇。

成都同泰的實際控制人為不露痕跡地獲得好處，對項目及公司的安排也是破費周章。洋浦同泰和王亮將80%的股權轉讓給成都萬科時，五龍山項目的土地資產(chǎn)并不在同泰公司內。2010年5月6日，五龍山項目兩幅地塊拍賣時，是被成都同泰公司與DYLAN公司的聯(lián)合體以底價拍下的。

在項目進入實際開發(fā)之后，作為項目股東的成都同泰及DYLAN公司即實際擁有五龍山項目的資產(chǎn)及收益。這時，如果成都萬科再對成都同泰其余的20%股權(由洋浦同泰所持)進行收購，原始股東將獲得極為豐厚的回報。據(jù)當?shù)貥I(yè)內人士流傳，這筆“中介費”達數(shù)億元之巨。

也就是說，這一過程中，成都同泰主要是憑借政府關系，就拿到巨額收益。

需要一提的是，成都同泰目前的第二股東洋浦同泰，注冊于海南洋浦經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。業(yè)內人士認為，成立這個公司的主要的目是利用其諸多稅收優(yōu)惠政策避稅。

李春城案發(fā)

2012年8月，時任成都工業(yè)投資集團有限公司（下稱成都工投）黨委書記、董事長的戴曉明，被當?shù)丶o檢監(jiān)察機關帶走調查。成都工投官方網(wǎng)站顯示：該公司于2001年8月注冊成立，注冊資本50億元，是成都市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會管理的國有獨資公司。經(jīng)營范圍包括：投資、非融資擔保、資產(chǎn)經(jīng)營、管理和資本運營、工業(yè)地產(chǎn)、招商、咨詢服務和物業(yè)管理。

最近幾年來，成都市相繼成立多個平臺公司，成都工投是其中之一。2007年底，受中共成都市委委派，戴曉明出任成都工投集團黨委書記、董事長兼法定代表人。目前就戴曉明的涉案情況，官方仍未發(fā)布正式消息。

當?shù)赝顿Y圈人士告訴財新記者，戴案與李春城案并無明顯交集，戴本人與李春城亦無特別緊密關系。戴的“落馬”與成都工投位于新都區(qū)的一處工業(yè)園區(qū)有關，該園區(qū)的一起拆遷糾紛引爆土地案線索，致其案發(fā)。戴曉明進去后，既有對抗，亦有檢舉，其中即包括與新都土地有關的其他線索。9月底，成都市新都區(qū)國土資源局局長毛一新被市紀委帶走調查。

2012年11月，中國共產(chǎn)黨十八次全國代表大會召開。李春城以四川省委副書記身份當選中央候補委員。李春城早在中共十六大時就當選中央候補委員，在十七大上落選，此番再度當選中央候補委員，外界普遍預測其仕途還將上行。

李春城在成都工作12年，擔任黨政主要領導干部11年。成都GDP高速增長，城市面貌急劇變化，并在全國率先試行統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合改革，他的政績有目共睹。其在十八大上當選中央候補委員也算順理成章。

然而，十八大結束后不久，成都地產(chǎn)界即傳出史振華被調查的消息。知情人士告訴財新記者，史振華被查沒過幾天，李春城的秘書陳斌也被帶走接受調查。

12月3日，四川省委常委會內部通報了李春城接受調查的消息。而李春城已于前一天被帶離成都。三天后，中央紀委向新華社記者證實：四川省委副書記李春城涉嫌嚴重違紀，正在接受組織調查。

財新記者采訪獲悉，李春城的案發(fā)，源自成都黨政系統(tǒng)內官員向北京提供的舉報線索。

這些舉報碰到了好時機。十八大之后，一方面地方上的人事調整繼續(xù)，另一方面，也出現(xiàn)了包括“網(wǎng)絡反腐”在內的新氣象，民間對高層反腐寄予厚望。

一年前，李春城由成都市委書記升任四川省委副書記時，他在全市干部大會上發(fā)表了告別講話，頗為動情。案件發(fā)生后，不少當?shù)毓珓諉T在對他的命運跌宕頗為感慨。

多位李春城的副手及和李有交集的房地產(chǎn)商，曾被約去談話，然后又陸續(xù)放出。但成都的氛圍已不復以往?！艾F(xiàn)在形勢不明朗，感覺政府的人沒人干活了，我?guī)装佼€地的項目因此擱淺在那里?！币晃环康禺a(chǎn)商感嘆。

一位熟悉四川政壇的人士感慨說，“不知道春城有沒有留意過一副對聯(lián)”，這幅對聯(lián)懸掛于成都著名景點武侯祠，上聯(lián)是“能攻心則反側自消自古知兵非好戰(zhàn)”，下聯(lián)是“不審勢即寬嚴皆誤后來治蜀要深思”。

本文見財新《新世紀》2012年第49期 記者王端對此文亦有貢獻

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